观点地产新媒体:我们统计了大部分的上市房企,发现有一些房企已经提前完成了年初的目标,另外有一些房企虽然目前还没有完成,但差的也不会太 远,也就是说企业的销售状况没有预期差。这是因为政策的滞后性还没有完全体现吗?还是真的是去年销售太好导致部分业绩今年才入账的结果?
巴曙松:两个因素都有。一方面可能是销售的滞后,另一方面,房地产企业肯定在区域布局和产品布局上做了调整。比如说可能在限购的一线城市里面没有那么多销售,估计进一步向三、四线城市转移,或者在产品结构上做了调整。这些做了调整的企业相对来说销售状况可能比较好一些。
再一个,调整时期往往是中国房地产企业、行业集中度都提升的时期。整合并购会非常活跃,小的公司被并购或者退出市场,实际上使得跨地区、跨业态的大公司应对冲击的能力大一些,所以显得整个行业集中度会提升一些。
观点地产新媒体:开发商现在既布局三、四线城市,又加大投入于商业地产,是否担心一二线城市住宅的泡沫会扩散到三、四线城市或者商业地产上吗?
巴曙松:对于部分地产商来说,往三四线发展有可能是对的,但当大量的地产商都从住宅转向商业地产和三、四线的时候,就要非常谨慎,要预防形成新的一种泡沫。原因就是商业地产对于开发商的要求和住宅开发有很多不同,比如商业地产占用的资金规模大、期限长。
而且商业地产主要的能力不仅仅表现在设计建设方面,可能还有后期运营能力,与相关商户的良性互动,建立良好的商业氛围的能力要更强,实际上很多开发商并不具备这些能力。所以贸然转向商业地产,我们也看到既有一些成功的案例,也有一些失败的案例。
那么,三、四线城市的发展,其实也是未来我们国家整个城市化的进程,所以要怎么看这个城市化的布局。从趋势上来看,随着城市群的形成,围绕着城 市群的概念来进行布局可能更可行。未来中国城市化可能还会向几个大的城市集中,一些大的城市会形成大城市集群,相应的会在大城市周边形成卫星城,甚至形成 一个城市集群。
所以,围绕着大城市的城市集群来开发,大城市周边的二、三、四线城市可能有市场机会。但是像中西部或者三、四线城市,虽然可能没有限购的压力, 但很可能缺少需求和市场的动力。因为从现在中西部的那些三、四线城市来看,整体的购买力有限,所以房企的布局还是得围绕整个国家城市化的进展,未来从城市 集群的角度围绕大城市来布局的可行性更大一些。
观点地产新媒体:现在有很多的房地产企业转向能源矿产等方面进行投资,您怎么看房地产企业出现的这种投资转移?
巴曙松:房地产行业最高速发展的阶段已经接近尾声,暂时进入一个平稳发展的阶段,但也还有很大的发展空间,只是发展比较平稳的。所以,房地产企业适当的做投资调整可以理解,就好像我们看到现在一些活跃的发展商也是在1999年房改时候进入的。
房企投资要转向新产业的时候,可能要找一些相关的领域,比如像进入房地产行业的时候一样,市场未来的空间很大,而且顺应了整个经济发展的大趋势,当时的房地产市场顺应了房改、城市化加速的这个大趋势。
房地产行 业现在进入平稳期,房企投资可能就要找一个类似于当年房地产的这样一个行业,而且还要做进一步细致的分析。比如说矿产,矿产这个行业的知识,从开发到基础 设施,包括最后的消费、用户、企业之间的联系,都需要和房地产开发完全不一样的知识储备。所以这是房企自己的考虑,我觉得企业还是要从自己成长的历程里面 去增加这些经验,选择进入当初房地产那样的新兴行业。