2012年楼市调控的基调和框架逐渐清晰。备受关注的是，国家发展和改革委员会主任张平日前明确表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。这既是一道新的课题，也是难题。

　　记者在采访中发现，令业内疑惑的是，在现有土地、政府税费成本占据商品房主要成本背景未根本调整情况下，要反房地产暴利，其措施是否仍更倾向于限价等行政方式？多位分析人士认为，长远来看，在中国快速发展的城市化的市场背景下，要想改变商品房领域的高利润问题，仅仅靠以上治标政策措施还不够。而且，行政命令式政策的“误伤”难题依然待解。

　　房地产反暴利题中之义

　　张平并未就商品住房领域反暴利进行详细说明，而根据其关于“完善房地产价格监管办法”的前缀表述，业内普遍预测，相关政策很可能依然主要从行政命令的方式体现，例如已经在相当范围内展开的限价政策。

　 　中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊2011》专题统计，全国已有 608 个城市公布了房价控制目标。自2011年3月开始，各地陆续出台了具体“限价”措施。但中原集团研究中心分析认为，在控房价这一硬任务的高压下，行政限制 后的成交价绝非均衡价格；“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行，但价格在条件改变时亦极易“失衡”。

　　该中心分析师指出，支撑房价的成本因素主要有两项，一是地价，二是建材和 劳动力成本。目前，地价下行有限，建材和劳动力成本因通胀不断上升，此时单限房价犹如扬汤止沸。但若能利用好“限购”的时间差，对土地、保障类住房开发等 环节给予更多关注，那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺，而不失为一种促进市场持续健康发展的积极探索。

　　发改委此时明确提出2012年对房地产反暴力的调控重点，这一潜藏的难题再次被推向前台。

　　有不愿透露身份的开发商资深人士直言，2011年度中央经济工作会议对于2012年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，但从以往的市场经验看，“房价合理回归”的调整程度，要实现“商品住房领域反暴利”的目标，还缺少不少外部条件。

　　同策咨 询研究中心总监张宏伟(博客)直言，当前在土地财政难改的市场背景下，房地产的反暴利必须综合运用相应措施。“从土地市场交易源头进行调控，对商品房用地 出让之初就规定该地块未来上市商品房的售价区间，并且进行规定上限，一定时期内不得涨价；控制市场流动性；开发商的资金流动性也要适当收缩。加强房价价格 审批制度，房价上涨过快的楼盘及市场及时进行干预。”

　　政策精确度难题

　　更大的难题在于，楼市调控从来不是单纯的房地产业领域内的命题，太多因素影响着具体调控措施的效果，包括相关反暴利措施，政策的精确度恰恰是调控的一个“顽疾”。

　　例如，12月19日，中国社科院学术委员、社会学研究所所长李培林公开指出，房地产发展和地方经济发展紧密相连，一旦整个房地产业出现崩盘，经济将受到致命的影响，这是一个两难的问题。

　　张宏伟建议，各地楼市调控不搞“一刀切”，应把各地楼市分为不同层次市场，进行分门别类、因地制宜的调控。将房价调控纳入日常调控机制，设置房价上涨过快的预警机制和调控措施，根据市场变化情况进行动态调控。

　　中原集团研究中心报告则进一步认为，在政策从严的基调下，地方政府只能在焦点之外进行微调。“年底，已有部分地方政府出台微调措施，预计在2012年，这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许，而在限购等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续。”

　 　中原地产分析师指出，严厉的限购和限贷在打击投资和投机性需求的同时，也大大误伤了刚性和改善性需求。为了促进市场健康稳定的发展，后市政策有必要在既 定的框架内作灵活调整，即在继续抑制投资和投机性需求的同时，必须鼓励刚性和改善性的正当需求，唯此才能带动市场持续有序地前行。

　　从行业主管部门到各级政府，心照不宣的“共识”则是，决定最终成败的，关键在于要活跃实体经济与产业，增加增幅财税收入的其他来源，采取治本的措施，改变目前各地政府对土地财政制度的依赖。