采访人物：赵进京

    河南省房地产业商会副会长兼秘书长

    河南地产商会投资股份有限公司

    河南地产联合舰队董事总经理

    “全国工业化、城镇化和农业现代化协调机制、土地节约集约利用机制和农村人口有序转移机制，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局，为全国同类地区发展起到典型示范作用。”

    ——《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》之四

    【定义变革】

    协调“三化”，重在盘活土地

    实现“三化”协调发展，核心问题必定是在土地合理利用上做文章

    作为河南省房地产业商会副会长兼秘书长以及河南地产商会投资公司董事总经理，赵进京用“万众期盼”和“振奋人心”来形容《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》。

    “这值得欢庆。偌大一个中原经济区，面积28万平方公里，涵盖1.5亿人口，比很多中型国家还大、人口还多。这是中国的中部，是中国崛起于世界民族之林的重要依赖和保障。某种程度上说，中原经济区的发展和崛起不但能解决中国的问题，对世界很多发展中国家也能提供巨大的借鉴价值和意义。”

    赵进京说，经济的发展依赖于人的安居乐业，房地产业在为人们提供安居保障的同时，本身也已成为经济发展的基础产业和支柱产业。从这个角度来说，河南省加快建设中原经济区，涵盖了区域城市的规划与建设，涵盖了房地产业的持续健康发展。

    “根据《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，中原经济区的发展之路是，积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的‘三化’协调发展的路子，农业、工业、城镇化协调发展。这其中，城镇化是支撑、工业化是空间上的落地。要实现‘三化’协调发展，核心问题必定是在土地合理利用上做文章，因此，如何做到土地合理利用，如何盘活土地，就成为‘三化’协调发展的基本着力点。”

    在赵进京看来，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》给了河南空前的政策高地，河南应把握机遇，积极探索，提高土地集约利用水平，为工业化、城镇化、农业现代化正在遭遇的“土地困局”寻求破解之道。

    “有关资料显示，到‘十二五’计划末，全国人口将达13.9亿，而城市人口将超过农村，达到7亿人，这意味着，‘十二五’期间，会有更多农村人口进入城市生活，成为城市居民，这为盘活土地提供了发展上的条件。”

    土地置换，推进“三化”协调发展

    把闲置的宅基地改造成耕地，在城市郊区置换出建设用地，以应对土地紧缺之需

    无疑，“三化”协调发展的本质是不牺牲农业和不错位发展，相互促进和齐头并进，最终达到促进农业和促进土地集约使用的目的。那么，有什么方法可以实现吗？赵进京说，“土地置换”不失为一条创新的路子。

    所谓土地置换，指建设用地近郊化，耕地远郊化，把农村特别是空心村闲置的宅基地改造成耕地，然后在城市郊区置换出建设用地。“这之前的几年间，因为城市发展的问题，河南省房地产业商会已经组织了多次有关‘土地置换’的研讨，试图对当下的城市发展问题进行化解，也引发了强烈的社会反响，现在看来，我们所提倡的‘土地置换’和‘三化’协调的精神是完全一致的。”

    据了解，目前重庆正在进行一场重要的试验：也就是把农村的宅基地复垦为耕地，通过置换，作为可流转的建设用地指标，城里开发商购得，再将之用于房地产开发。这个指标，被称为“地票”。地票交易的整个过程，可简单概括为复垦农村宅基地、建设用地为耕地，相应的农村建设用地指标成为地票，进入交易市场，供应主城。

    “从实际情况看，这个做法取得了非常好的效果，托起了城市和乡村的同步发展，同理，这一过程中，因为土地置换，重庆的房地产业也步入了快速发展的通道。”

    那么，“土地置换”是否适合中原经济区建设？

    赵进京认为，城市化进程中，全球存在的普遍规律是，城市建设用地大量增加，农村建设用地相应减少，土地集约化利用水平不断提高。作为中国之腹地，我省土地资源的特点是“三大一小”：土地总面积小，人均耕地占有量小，耕地后备资源量小，土地承载压力大。在中原经济区建设大幕已启的形势下，实行土地置换，才可解决城市建设用地问题，推进“三化”协调发展。

    ■ 特别访问

    东方今报：基于“三化”协调发展的“土地置换”，为盘活土地开创了新路子，可以通过增加土地供应，以达到为遏止房价、促进房地产健康发展的目的。但是，当下的房地产业，正面临着严厉的国家调控，各种危机、各种阴影依然存在，在此情形下，房地产如何为中原经济区提供产业上的支撑？

    赵进京：当前的调控，确实让房地产业受到了一定创伤。就郑州而言，2011年前三季度，郑州市商品房销售面积同比下降35.84%，这个降幅，居中部六省之首，以至于社会舆论再提“楼市拐点”。究其原因，主要是政府强制的地产调控政策限购、限贷，使得市场各方预期改变。但这，并不是引导房地产健康发展的最好的办法。在我看来，房地产并不存在“拐点”，也不需要“拐点”，它需要的是限制高房价，为老百姓提供实实在在买得起的商品房。

    东方今报：您认为房地产行业应该如何引导？

    赵进京：引导一个行业应该抓住这个行业问题的关键所在。目前，国家“限购、限贷”政策一方面确实打击了炒房，遏止了一部分“虚”需求，但另一方面，房地产开发商也因此在资金上遇到了难题，与此同时，一些中等收入者等社会中坚力量也在一定程度上无法实现更舒适的住房需求。因为，郑州的低档房的规划多集中在相对偏远的地方；核心区域的土地价格不断上涨，开发商为了保证自己的利润，自然不愿意在高地价的路段建低档房。

    政府可以通过试点推出“限制性商品房”，以满足社会的真实需求。“限制性商品房”是在城市建成区内建造的“限地价、限房价、限利润、限面积、限购买对象、限再上市年限”的“六限商品房”。中等收入者住房问题通过“限制性商品房”政策得到解决，其余的人进入商品房市场，才能走出一条有中国特色的调控路线，房价才有可能平稳下来。之前的“佛山事件”，其实反映出了一个不成熟的政府作为，试点“限价不限购”，是要体现出都市区建设的特色和人性化。

    东方今报：您认为怎么操作？

    赵进京：政府首先要选大商，选好商。把进入河南省纳税前十名的房地产企业、在慈善事业上表现突出的房地产企业、在河南具有良好口碑的房地产企业作为试点对象，政府与他们签署协议，推行“限价不限购”。而对于缺乏诚信的企业，要加强监管，严格按照国家相关调控政策执行。