京沪深杭以同比跌幅超过30%的成交量，占比2/3的楼盘降价促销，同期集中推盘量增25%的淡市收束一年一度的长假黄金周。

　　但是，真正的难处，真正让开发商担忧的，不是黄金周的惨淡，而是接下来会怎么样？

　　决定未来会怎么样，不外三个方面，政策，金融态势与房价。

　　首先看看政策。

　　现在的政策足够对开发商对房地产所有相关利益链的群体产生杀伤力。因此基本可以说，除类似于管理通胀预期的那些加息、提高存款准备金率、提高首付比、对住宅消费实施差异化利率等金融态势相关的因素外，其它调控政策可以下见底的结论。

　　但是，由于房价牵连到民生，所以高悬于开发商及房地产相关利益群体头上的调控之剑将依然故我，不会有一丝一刻的松动，未来不时会有重申有关调控的政策执行之舆论，但不会深入或全面较真，顶多抓住现象予以打击以示警戒。

　　另外，不用担心政策再进一步的佐证是，央企掌握的房地产资源足够左右后市，中海是2008年管制时期土地市场的最大赢家，依然是严格调控时期土地市场的最大赢家，仅在沈阳收束两幅总价过100亿元的优质土地可见一斑，而中海的最大资金来源可能来自中建；类似象保利这些传统央企，再加上类似华润这样的综合性国有房企，再加上类似广州越秀这样的港资窗口国企，象中石化方兴地产这样的后起之秀，它决定了中国开发商的普遍化的生死已经不在政策题中求解。

　　综合看来，2012年的调控政策只会在现有基础上抓落实而不会深入。

　　但是，即使落实如目前的状态，政策的杀伤力也将于2012年产生最终结果而不是现在或者未来的季度或半年。如果说现在的市场是观望加剧而开发商试探性降价，那么未来基于政策的预期，即政府不会放松管制，那么2012年才是市场掉头的关键时间。

　　可以说调控最成功之举是让国有背景成功进入市场，保障了调控之手作用的深度与广度。这也是悲观地认为2012或将出现真正意义上的市场拐点的最核心原因。

　　反观整体市场过去一直看好的因素也日渐势微：

　　1/过去能够产生降价效应的做法或者试行者，已然不再。在金融危难的2008年万科成为率先降价销售并取得成功的一例，并成功带动部分区域部分城市的房价松动，如今放眼北京上海，万科除守住了深圳并成功入侵广州等市外，失去的恐怕更多，在上海2008年同期有13个盘推出并主要位于城郊结合部，或者俗称的外环，中心区域也有个别楼盘，现在万科只能跑步于远郊，对降价促销的影响力锐减；而在做法上，过去的综合促销屡试不爽，现在似乎在调控政策的鼓励下对消费者来说是无动于衷。

　　2/相较于2008年，盘踞的大量热钱已经让商务部管制于香港等地，严密监控其流向，大举投机的市场动机固然存在但缺乏快速进入的条件；而投资投机消费基本被剔除于既定市场，这相当于削弱了房价反弹的动因。

　　3/以前降价遵守的程序似乎也不存在了，以前先是成交量下滑，再出现价格松动，然后出现有价无市，再接着出现主动大幅降价，退房现象普及，在结构性降价全面铺开后房价到达拐点。而现在的环境已然改变，除观望时间与观望面强化外，结构性降价已经不太可能，现在的限购、限贷、限价打击了中高档住宅消费；而地方政府在与政策的博弈过程中，宁可牺牲掉的便是结构性产品，自调控从紧风声过后，各地新批项目基本重申了90/70政策，别墅用地也几无审批；规费优惠与规划条件也变得刚性；土地款分期分批的方式被取消。这些变化说明，地方政府只会寻求保护土地市场，也会寻找一些着力点来应对国家调控政策。

　　4/从供求关系来说，地方政府为了方便土地财政，已经向开发商提出了加速供应的要求，现在一些二三线城市那种拿一块大地慢慢吃的现象在众多大开发商转战二三线城市后发生质变，气候已经变化。

　　5/支撑房地产市场持续发展的另一重力来自于需求，比如老龄化社会导致一种新的需求力量，比如旅游地产的兴起导致开发多元化，比如年轻人迎来置业高峰，比如第二波合理投资以回避用资风险与对抗通胀等等，但相比于任何国家或地区城市发展过程中置业方向向自住性需求回归，这些次生需求的力量相对薄弱，尚不足以引导整体市场的走向。

　　接下来看看金融态势。

　　年初便有专家估计通胀率会于上半年达到峰值，现在呢，持续两个月呈现递减便有让人松一口气的感觉，但持续平均CPI高达5.7%却压得透不过气，更别提温州高利贷破产了。

　　除海外热钱囤积香港虎视眈眈外，内积的1500亿元地下闲资也试图进入楼市抄底。

　　在平均进出率达到25%而储蓄率依然维持50%的高位而广义货币总量持续突破的态势下，两个矛盾决定了金融对房地产的支持已经势薄：一个矛盾是老百姓有钱银行没钱，另一个矛盾是老百姓中部分有钱寻找投资避险，主要部分呈现缺钱状态或者成为价格型购买力。

　　基于这两个矛盾，银行的态度很能说明问题：其一是加大差异化优惠的力度，其二是提高首付比，其三是谋求非房地产信贷资产的发展。

　　2012年银行的难度加大，除房地产这一优质资产被迫拿掉外，高达4%的同业拆借利率也让一些银行不堪重负。有统计表明，丢掉房地产这块肥肉，仅手续费一块就让国有四大家银行的利率水平降低8个百分点。

　　此外，金融机构向政府放贷的可能正在无限缩小，住建部公布今年保障房开工量达到88%，但其将从来源的缺口并没有来自银行的递补，而是地方政府向开发商寻求支持以及动用社保基金或者类似公积金这些社会资金，或者以地换地。

　　现在，调控持续趋紧一年以后，各地方分支行的额度已经非常少，头寸不多，上级行的审批非常严格，这种情况将持续至2012年底。

　　如果说政府让开发商出现死亡现象，银行则是其催化力量，加速力量。

　　再来看看房价。

　　许多人错误推断二三线城市房价也会步一线城市的后尘，这是将苏州无锡大连沈阳西安重庆武汉郑州这些城市纳入到统计范围所致，事实上这些城市已经步入一线城市，就房价来看，而京沪深等老牌城市实际算是政策直辖了，即超级房价城市。

　　将一线与二三线城市以上区分后，你会发现，2011年反而是二三线城市的丰收年，销量增加，土地市场炎热，地价翻番，大开发商纷纷进驻，开盘量推售量成交量同步并举，并没看到调控迹象。

　　这恰好是证明2012或将出现拐点的现象。

　　据传星河湾在鄂尔多斯的一个项目，开盘使用了数家代理商近200人的售楼队伍，推出房源接近2000套，售出接受200套左右接着退房率达到75%，这是对冒进行为的重大打击，区区35万人口的城市即使其GDP超香港也不会有奇迹发生，何况发生在调控年。

　　这是很有代表性的，如果多数大开发商不能实现万科这样的全国性战略互转，日子将变月子。而这背后的情形是，多数大开发商将工作重点放在进入二三线城市拿地而不是将存量地用于再供应，一旦星河港现象蔓延，结果可想而知。

　　现在，从市场来看，维系房价的向上力量仅存一支，即二三线城市的中高端市场，今年可以说是二三线城市中高档住宅的丰收年，但这也是被掠夺被挤压的结果，比如龙湖在烟台的项目，实现北中国单盘日销26亿的记录，堪比当年某盘实现的上海单盘日销46亿元的记录，可悲的是，这个记录的载体同样是星河湾。

　　同样有一个不好的消息，开盘必特价，特价必清盘，恒大在三线城市至少有三个项目折戟。

　　所以，谁也没有理由乐观，只有勤奋，认真思考市场与产品，吻合市场刚需为主的大势，做好细节，切实调整好价格与价格策略，围绕现金流与速度做足文章，生意味着希望，意味着未来。