中国与日本有很多类似之处：都属于亚洲国家，国民对于住房消费的重视程度明显高于欧洲及美洲国家；都采用了出口导向型的经济赶超战略，储蓄与投资在经济增长中的作用明显高于欧美国家；两国都遇到了由汇率升值导致的资产价格泡沫，不同的只是资产泡沫出现的时间有所不同，日本的资产泡沫出现在上个世纪80年代，而中国出现在21世纪初；都属于人口大国和经济大国。诸多的类似之处使日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。

    经济增长过于依赖房地产行业会导致严重的经济后果。日本在二战后的30年经济发展取得了巨大的成功。支持这种经济增长的因素之一是住房的大量建设。从战后到20世纪70年代的前半期，住房一直严重短缺。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了。战后立即就需要大约420万套住房（超过现存住房总量的五分之一）。战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。

    随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在20世纪90年代之前的一个重要特征。

    维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。其中，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。

    在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%。

    由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。

    家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。

    从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣、一损俱损的结果。

    2003年以来，我国强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近上世纪90年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了上世纪70年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训告诉我们，一旦经济增长减速，居民收入的增长停滞或放缓，与房地产有关的贷款的不良率就会上升，其中隐含的金融风险十分值得我们警惕。

    此外，简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策。住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。投资品则不然，价格上涨，需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。

    从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给，方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。

    通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，这是历史上的最高纪录，占到新开工住房总数的36.3%。

    作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。住房贷款总额从1980年的48.229万亿日元增加到了2000年的191.203万亿日元。同期住房贷款占GDP的比例从19.4%增长到了37.3%，住房金融公库贷款额达到了75.922万亿日元，占到了2000年贷款总额的40%。

    日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上做文章。

    中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上做文章，应该采取措施遏制投机性需求。（中国社会科学院金融所 尹中立）