北上广深楼市成交惨淡“金九”难现

房价坚冰正在进一步消融，国家统计局18日公布的数据显示，70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了15个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个，价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在楼市调控政策持续高压下，房价松动迹象愈发明显，70个大中城市房价环比涨幅已逼近停涨，预计随着楼市库存的节节攀升，房地产开发商的降价压力将进一步加大。专家表示，目前业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至，北上广深一线城市在“金九”前半月遭遇成交寒流，短期内房价若不出现较大幅度下调，以往“金九银十”火爆的行情恐难出现。

迹象　房价松动愈发明显

统计显示，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个，同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。二手住宅方面，与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个，同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个，8月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

链家地产首席分析师张月认为，自今年年初宏观调控以来，房价环比停涨的城市首次超过一半，意味着全国房价全面下行的阶段即将正式到来，房价拐点在年底前有望显现。

北京中原地产分析师张大伟告诉记者，从70个城市的统计数据可以看出，虽然房价同比依然上涨，但是同比涨幅已经明显放缓，特别是已经限购的城市。70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0.02个百分点，二手住宅环比涨幅更是首次出现下调，下调了0.05个百分点。

张大伟说，调控的趋势已经形成，房价停涨已经逐渐开始出现。一线城市已经出现了连续两个月的停涨，限购的城市平均环比涨幅为0.01%，同比为4.29%，都落后于非限购城市，可见，目前来看限购依然是见效比较明显的调控措施。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《经济参考报》记者采访时说，目前市场降温非常明显，房价涨幅回落的城市不断增多，且涨幅越来越窄，这说明楼市调控效果正在显现。虽然70个大中城市房价同比涨幅依然明显，但这主要是受翘尾因素的影响，同比涨幅变化一般晚于环比涨幅变化4个月左右，预计几个月后房价同比涨幅情况将会发生较为明显变化。杨红旭预计，明年二季度前房价将维持下跌的态势，但跌幅不会很大。

记者了解到，虽然整体来看主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显。以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。其中，郊区更是率先扛起降价大旗。

中原地产统计显示，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评]”，今年5月的成交均价在2万元/平方米以上，而8月底报价仅为17000元/平方米。

类似的降价情况也出现在了近日举办的北京秋季房展会上，据房展组委会介绍，推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。但即使这样，成交量也并不尽人意。

利空　政策持续高压　库存节节攀升

今年以来，楼市调控政策持续保持高压态势。7月初国务院常务会议提出五条房地产调控措施，其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”最为引人关注，这不仅预示着房地产调控政策的不放松，也标志着房地产限购政策的升级。

8月，中原监测的7个重点城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供应则持续保持高位，住宅库存进一步上升。从最近半年的供求比来看，成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分别为1.19、1.35、1.27，广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.06、1.01。

中原地产认为，供求比高企，反映短期市场供大于求的现象十分严重。部分城市新房供应的集中区域，竞争将日益激烈，爆发价格战的可能性较高。

亚豪机构副总经理任启鑫说，贯穿2011年的楼市新政，如今到了“金九”这样一个关键的时间节点上，受买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响，9月上旬需求量延续了8月的颓势，北京项目销路普遍不畅，而供应仍在持续增加导致存量迈上11万关口。

据统计，原本计划在中秋开盘的北京项目高达10个，但实际开盘的只有5个项目，缩水了一半，尽管如此，5个开盘项目仍然供应了超过2000套商品住宅，相比今年端午期间大幅增加。中秋期间的住宅供需比已经拉高至了接近8：1。

北京房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东表示，目前房价下降通道已经打开。由于市场调控，在库存不断升高的压力下，开发商以优惠吸引刚性需求群体，用价格换取成交量和资金流的回馈，房价出现了稳中有降的局面。郑向东强调，宏观调控不是短期的，且力度不会放松。

高策地产顾问董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时说：“持续调控一直在进行，而且就目前来看，到年底也不会有松动的迹象，当然也没有松动的理由。”他预计，政策和库存压力将令房价出现调整，到年底房价的下降幅度与去年同期相比将在10%到15%之间。

寒流　一线城市“金九银十”成色不足

在严厉限购政策的持续作用下，房地产业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至，相反北上广深一线城市在“金九”一开局就遭遇寒流。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，9月前两周(8月29日至9月11日)，北上广深四大一线城市新建商品住宅成交量环比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，环比8月末两周(即8月15日至8月28日)下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，环比下降3.7%；广州新建商品住宅成交2634套，环比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，环比下降18.9%。

另据链家地产市场研究部统计，9月上半月，北京商品住宅成交约2100套，创下36个月以来最低，同比下降14.2%，环比下降31.4%。其中，9月新开期房项目在北京房地产交易管理网上显示的成交量仅17套，当期签约率不足0.4%。

和一线城市惨淡的成交相比，同一时段，限购范围内的主要二线城市一手市场成交量表现相对活跃。其中，天津新建商品住宅成交4087套，环比上涨12.4%；苏州新建商品住宅成交3361套，环比上涨9.6%；厦门新建商品住宅成交1145套，环比上涨51.3%。仅福州、西安、沈阳成交量有一成左右的下跌。

伟业我爱我家市场研究院分析认为，由于“限购令”精确打击了外地购房需求，使得众多房地产热点城市的外地购房需求大幅减少。与市场预期、交易成本的变化不同，有效需求减少对楼市成交量的影响是根本性的。

中原集团研究中心高级经理刘渊表示，在限购、限贷等调控政策的影响下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈现以往少有的平稳状态。不同月份虽有所波动，但整体来看，成交量月度变化的幅度日益收窄。这种现象说明，目前的房地产市场以刚性需求为主，在房价没有出现实质性下降的情况下，成交量很难出现明显的反弹，同时今年“金九银十”也将难以出现。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮告诉记者，受持续调控和近期多个近郊项目价格调[最新消息 价格 户型 点评]整影响，购房者观望情绪有所升级，多数购房者都选择暂缓购房计划。今年“金九银十”期间，尽管开发商推盘较为踊跃，但房价的实质性调整尚未有效展开。陈亮预计，随着房价下调至合理范围，购房者的出手意愿会有所增强，一手住宅成交量也将有望回暖。