在日前举办的2011博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心副主任秦虹在18日会议现场发布了由住房和城乡建设部政策研究中心研究主持的《我国民间资本与房地产业发展研究报告》。报告指出我国民间资本和房地产业发展的两大变化，一是投资趋势正在告别“炒房时代”，进入“理性投资时代”，即房地产投资的证券化。二是房地产的融资趋势正在从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。业内人士对金融新业态表示前景看好，但投资概念和知识的推广以及法律监管的完善短期内将成为羁绊。

　　房企融资将转向信托、基金

　　与成熟房地产市场上直接投资为主的情况不同，中国房地产中直接融资不足10%，间接融资达到80%以上。由于房地产信贷的从严管理，大量民间资本通过信托、基金等方式投向房地产已成为趋势。根据信托协会公布的数据，今年上半年投资房地产领域的信托资金余额是6051.9亿，房地产信托的平均年收益率居各领域投资的首位。

　　秦虹在2011年民间资本与房地产业发展研究报告中选取了几大民间资本集中地区分析，其中温州民间资本4500亿到6000亿，山西有1万亿，鄂尔多斯是2200亿，加起来高达约2万亿元，远远超过去年北京新建商品房2060亿的销售额。秦虹表示民间巨大的资本必将寻求长期稳定的证券化投资方式。深圳世联股份有限公司董事长陈劲松也告诉南都记者，房地产基金上行将是必然之势。

　　“将个人炒房的钱由需求转向供给，有利于抑制房价增长；另一方面房地产直接融资渠道的增加也降低了行业风险。”高和投资董事长苏鑫如此分析。他认为大量资金的快速聚集必然导致投资风险的加大，而真正的投资蓝海就是房地产投资的证券化，这也是被国外经验证实的大势所趋。

　　“改变我国目前的房地产开发融资方式需要两个客观条件，一是货币政策持续紧缩，二是房地产市场上持有型物业占比提高。”从趋势上看，秦虹认为部分民间投资将转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅，总体扩散特点包括由本地向外地、由国内向海外扩展。

　　“新型金融业态”各有看点

　　新型金融业态目前主要包括以房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及R E IT s(房地产投资信托基金)。从当前国内现实情况来看，这几种方式所需的制度环境完善程度不一，发展进度各异。

　　秦虹认为，信托方式发展条件最为成熟。由于运作模式清晰、相关管理制度比较完善，目前规模已经较大。据中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的数据，今年二季度新增房地产信托资金累计已达2077 .66亿元，房地产信托平均收益率居各领域之首。

　　私募股权基金方式最值得关注，由于信托受众群体大，因而其发行受监管较多。被称为房地产“基金元年”的2010年国内涌现了20多只房地产私募股权基金，资金规模达500多亿元。但目前房地产基金募集和管理水平、监管制度以及投资者认知程度还需完善。

　　“金地集团在业内较早探索房地产基金，去年底我们完成了规模接近2亿美元的第二期募集，但现阶段募集新基金难度很大。”金地集团总裁黄俊灿如此回应业内关于新型金融业态法制缺位的质疑。黄俊灿认为，房地产基金的发展在当前必须先依靠行业自身的监管和自律。

　　博鳌房地产论坛现场一位在港投资人士也向记者表示，国内由于起步晚，市场混乱，对房地产基金的理解、操作水平均与国际水准有巨大差距。“近几年发展生态未必乐观。”