过去的10年，是房地产业异常高调的10年，在房改推动下，不少人提高了居住品质，更多人在日高一日的房价暴涨中瞠目结舌，更有不少房企在暴利中迅速崛起。于是，中国迎来了有史以来最严厉的房地产调控政策，使得那些习惯于加速行驶的开发商们，不得不将始终放在油门上的脚，挪向刹车板。

    在今年的博鳌房地产论坛上，新的调控预期、保障房的冲击力度、土地供应模式变更、银根收紧、利率攀升等一系列问题，摆到了与会者的桌面上。人人都想问，未来10年，中国房地产行业的发展前景究竟如何？

面临的挑战

    今年的博鳌房地产论坛，是其10年历史上开发商和金融企业参加人数最多的一次。这种高参与度，也从侧面印证了整个行业对未来的焦灼。

    “房地产暴利的10年已经过去了。”恒亿集团董事局主席郭建平说，“大家都应换一下思维，换一下观点，去面对未来的10年。”虽然他并不承认目前已到房地产的冬天，但所有在场的业界人士都明白，未来10年，房地产业将面临诸多挑战。

    过去10年，支撑中国房价不断创新高的力量主要来自城市化，而这一进程正在遭遇前所未有的困境。建设部政策研究中心主任陈淮在演讲中宣称，未来10年，能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，将是中国城市化面对的第一大挑战。“下一波如果不能实现将人口主要向中小城市、城镇转移，实现有产业依托的城市化，那么不管我们限购房子还是限生孩子，都解决不了今天所面对的房价和其他一些困扰社会的重要问题。”

    对于这一说法，阳光100集团董事长易小迪表示赞同。他说，这次严厉的调控加速了中国城市化往二三线城市的转型，进入了以二三线城市为主体的第二轮城市化。“中国房地产最近几年的发展，开发商主要干了两件事：借钱和买地，然后等着地价升值。但是过去这种靠储备土地赚取暴利的粗放式经营模式，将在第二波城市化中迎来巨大的挑战。”

    与会人士纷纷认为，下一个10年将是房企优胜劣汰的新10年。“与国际市场相比，中国房地产市场很少出现地产商破产之类的现象。”陈淮说，这将在今后得到改变，业内优胜劣汰将会大量出现。有统计数据显示，今年前7个月，房地产行业内公开的股权并购为62宗，比去年同期大幅上涨72.2%。

发展的趋势

    美国著名的经济学家斯蒂格利茨曾说过，这个世界上有两大趋势让我们无法回避，一是美国的信息化，二是中国的城市化。在本次论坛上，与会者更关注的是行业的发展趋势，希望在博鳌房地产论坛反思中国房地产行业的进退得失，讨论出行业未来发展的趋势。

    “中国房地产正在进入产业升级阶段。”易城中国总裁祝惇若说，中国房地产未来有四个发展趋势：一是房地产产品细分化，尤其商业地产细分化；二是房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益；三是房地产金融会不断完善、高速发展，为中国房地产业发展注入更多丰富血液；四是房地产中介服务更加全程化、专业化。

    中国房地产业协会副会长朱中一说，未来政府在房地产供应结构上的调整主要有四个方面：一是住房供应体系进一步健全，将加快提供基本住房保障，大量增加保障房和中低价位商品房供应，而让市场满足中高层次需求；二是将继续遏制投机投资性购房，通过健全差别化住房信贷、税收政策，来合理引导自住性和改善性住房需求；三是将坚持租售并举，注重培育和发展租赁市场及二手房市场；四是在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发。

应对的方法

    “未来10年，中国房地产发展仍充满机遇和挑战。”朱中一认为，在政府大力转变房地产供应结构的情势下，开发商可由单纯住宅开发向兼持商业物业和租赁型住宅转型，向多业态发展。“但开发商的这种转型，一定要考虑好自身实力，考虑自身人才和管理的实际，切不可盲目跟风。每一种非住宅业态的发展都有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。”

    对此，金地集团总裁黄俊灿认为，未来10年住宅开发仍是主流，但整个房地产市场将走向复合型地产，商业地产、旅游地产等将有很大潜力。在黄俊灿看来，开发商必须着眼于未来转换，随着居民收入的提高，必然带来对商业地产的需求。未来10年将会有越来越多地产公司向复合型公司转变。现在的中国，超过60岁的老年人已差不多2亿人，居家养老、社区养老等模式会催生养老地产的兴起，因此房地产商将应该努力发展养老地产，以及地产相关衍生出来的房地产金融业务。

    “开发商在未来10年一定要转变开发建设模式。”朱中一说，首先要推进工业化生产，推进标准化设计、部件工厂化生产、现场施工装配化和土建装修的一体化，尽快实现住宅全装修；二是严格执行节能减排标准，大力发展绿色建筑；三是积极开展住宅性能认定，提高住宅的宜居、环境、实用、安全与耐久等性能；四是开发商应与上下游企业强强联合，减少采购成本，提高工程质量。