尽管在房地产领域摸爬滚打了多年，行伍出身的张寰宇依然保留了军人的作风，说话爽朗而直率。面如平湖、胸有激雷，谈笑间樯橹灰飞烟灭是他给记者的最深印象。执著和共赢是他信奉的处事原则。人生旅途中尽管遇到过不少困难、挫折，从不轻言放弃，直至将它们一一征服。面对当前高速城市化进程，他直言，让天下百姓安其居而乐其业是最大的民生！

操盘手就是总导演

    张寰宇表示，他更倾向于前一种观点。“在国民经济中，房地产是一个特殊的行业，没有那一个行业会像它那样涉及到众多上中下游行业，如规划、设计、土建、建材等等。因此，“房地产操盘手”绝不是简单的指挥盖楼、买楼那么简单。”

    “对任何一个项目而言，房地产操盘手就如同一部电影的总导演。是他们，让大大小小的项目以自己独特的语言向购房者倾诉；是他们，让层次不一的购房者目光聚集，让特色各异的项目价值凸显。”

    同电影导演一样，在外界看来，房地产操盘手也是一份十分风光的工作。张寰宇说，其实人们只是看到了操盘手们光鲜的一面，“很多时候，我们工作起来都有如履薄冰的感觉，房子是用来过日子的，应该尽可能地接近生活。无论户型是大是小，业主都有权享受高品质的生活。房地产操盘手存在的价值，从某种角度讲，不仅是打造房子本身，更是在营造未来的舒适心情，所以工作中我们一点也不敢掉轻心！”

    张寰宇坦言，操盘手要想担当好总导演这一角色并非易事。在习惯思维里，房地产操盘手需要具备地产、金融领域的知识，但他却说，这仅仅是操盘手工作中必须懂得的一部分，事实上，做好这个职业还需懂得更多。比如：心理学、美学、建筑学，甚至人口学，因为房地产产业链极其复杂，作为一名房操盘手除了精通专业之外，还要用各种知识武装自己，以便融会贯通、掌控大局。

    “除了应具有广博知识外，操盘手还应有宽阔的宏观视野，对时代脉搏的准确把握和社会发展趋势的准确判断，以及睿智的思考力、细致的观察力、坚定的执行力。”对一个操盘手来说，如果他总是将盯着鸡毛蒜皮的事情，老是将小事情放大，“操盘”取得成功的可能性就不大。

    张寰宇还特别强调，作为一个操盘手，要担当好“总导演”角色，还必须具有高度责任感，尤其是社会责任感！因为其操盘的项目或多或少会改变周围的环境。这种改变不一定会提升项目区域的价值，它可能是创造性破坏，也有可能是发展性破坏。这就会导致城市生态环境的巨大破坏，使得房地产业的现实发展与城市可持续发展呈现出极大的矛盾性。“所以，我们在开发项目时，竭尽全力使其与周边环境实现和谐统一，以求达到不断优化区域或城市土地生态结构，提高城市环境质量。”

安居才能乐业

    张寰宇表示，面对如此迅猛的城市化进程，如何解决大量进城人员的住房问题，应该引起各级政府的高度关注。“如果一个人进城后，连安身立命的处所都没有，还如何指望他去实现自己的价值，为社会创造财富？”

    《汉书·货殖列传》中有这样一句话：“各安其居而乐其业、甘其食而美其服”——这是一种理想的社会生活状态。事实上，这种理想的社会生活状态，自古以来就是中华儿女向往的，也是整个人类所不懈追求的。换言之，人类的一切努力，归根到底都是为了安居乐业过上好日子。

    正因如此，张寰宇强调，一个政府，一个领导干部抓民生、出政绩，不在于地方GDP升了多少，建了多少高楼大厦，而应该把老百姓安居乐业当作最大的民生、最大的政治、最大的政绩，用实实在在的“富民安居”惠泽百姓。只有这样，才能使人民群众安居乐业，真正过上幸福美满的好日子。

    当然，要想让人们安其居而乐其业，并非易事。如今，高高在上的房价，引起了很多人的诟病，也让很多生活在城市里的人很难实现“居者有其屋”的梦想。他说，在我国某些城市，的确存在房价过高问题，一些人把房子完全作为一种商品来进行买卖、炒作，这就违背了房屋的本质属性。说到底，房子的根本属性是居住属性，应首先满足广大人民群众的居住需要。如果一个城市、一个国家的很多人都来大肆炒作房地产，肆意抬高房价，这不仅违背市场经济规律，也不利于这个行业的长期稳定发展。 

    他说，目前，群众住房问题已引起了中央的高度重视。“‘十二五’时期，国家明确提出了‘幸福指数’概念，并将其作为考核地方官员政绩的重要标准之一。毫无疑问，‘幸福指数’是衡量一个城市经济社会发展中是否殷实、和谐的重要指标，而安居乐业，无疑是这组指标中首要的硬件。”

    当记者问及其如何来解决人民群众的住房问题时，张寰宇表示，要想完全解决好这个问题，必须坚持多条腿走路，单纯依靠市场或政府，都不可能解决问题。一方面，应加大市场供应量，尤其是中小户型房屋的供应数量；另一方面，国家应该继续加大廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造和农村危房改造等在内的保障性安居工程建设。此外，还应完善相关法律、法规，让房地产业走上规范的发展道路。只有这样，老百姓所期盼的“安其居而乐其业”才不是梦！

城市化既要速度更需质量

    张寰宇表示，目前，在我国城市化进程中，“大跃进”势头十分明显，这突出表现在两方面，首先是土地城市化快于人口城市化。城市化不仅是一些农村土地变成城市土地的过程，更是农民市民化的过程。农民城市化的标志，就是其在城市拥有充分的就业机会和与城市原居民享有同等的社会福利保障和各种权益。

    中国国际城市化发展战略研究委员会发布的《2008年中国城市化率现状调查报告》白皮书中的数字显示，按城镇非农业人口与总人口之比计算出，2008年中国城市化率为33.28%，较2007年的32.93%，提升了0.35个百分点。而国家统计局按全国城镇人口与总人口之比计算出的数据显示，2008年中国城市化率为45.68%，两者之间的差值高达12.4%，涉及人口达1.61亿人之多。这1.61亿人口虽然人已离开农村进入城市，但未能真正融入城市社会，由此形成了不容忽视的“半城市化”现象。 

    他直言，一些城市高速推进本地城市化，追本溯源，还在于其对土地财政的依赖。一些地方政府千方百计把农民土地变为建设用地，一些农民“被上楼”，一些村庄从建制地变为城镇，从而导致违法拆迁、暴力拆迁时有发生，农民利益受到严重损害。“这不仅不利于构建和谐社会，更不利社会的长治久安，应引起相关部门的高度重视！”

    张寰宇表示，脱离实际、违背经济规律经营城市是城市化“大跃进”另一种典型表现。去年揭晓的中国城市国际形象调查推选结果显示，我国有655个城市正计划“走向世界”，200多个地级市中有183个拟建设“国际大都市”。“200个城市， 183个都想成为国际大都市，这肯定是不可能的。毕竟，中国资源有限，支撑不了如此规模的发展。”

    “所以，我国城市化要想持续、稳定发展，避免各种城市病的发生，在保持合理增速的同时，还必须遵循城市发展的客观规律，坚持点、线、面相结合，走大中小城市协调发展之路，”张寰宇最后如是说。

    城市化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。但张寰宇强调，我们不能单纯追求城市化发展速度，如果不遵循城市化发展的客观规律，不循序渐进，我国城市化就难以健康发展，这不仅损害农民利益，也会带来严重的“城市病”。  中国国际城市化发展战略研究委员会发布的《2008年中国城市化率调查报告显示》，中国已进入城市化加速期，预计到2020年，将有50%的人口居住在城市，2050年则有75%的人口居住在城市。在地产圈，很多人都说“房地产操盘手”是统筹一个楼盘营销和策划为一体的关键性人物，在专业知识、策划能力上都需要具备相当高的要求。也有人说“房地产操盘手”是一个默默无闻的职业，只需把一个楼盘盖好，卖完就OK。