当一线大城市房价正在涨跌之间苦苦挣扎之际，作为二三线的中小城市悄然登场。上海某房地产研究院向《每日经济新闻》记者表示，房地产开发的前期准备工作较多，上半年开工建设缓慢，高峰期通常在下半年。
　　当一线大城市房价正在涨跌之间苦苦挣扎之际，作为二三线的中小城市悄然登场。受新一轮房地产调控政策作用及我国城市化、工业化提速吸引，开发商加快了在中小城市的布局，一部分县市的房价、地价出现了较快上涨。

　　有关专家提醒，中小城市房地产开发升温值得警惕。必须通过健全完善房地产各项管理制度，谨防这些中小城市房价、地价“跟风”快涨，重蹈一线城市房价的“覆辙”。

　　中小城市房地产投资升温快

　　摩根大通中国投资银行副主席龚方雄近日接受采访表示，中小城市房地产市场投资快速升温，主要原因是：一、中央政府出台的新一轮房地产调控政策，使住房市场日趋饱和的一线城市土地供应进一步受限，贷款紧缩，房地产业门槛抬高，难与少数央企争地的开发商加快了向中小城市转移；二、中央近期明确了发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为房地产业带来新的契机和发展空间。

　　全国2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。而近年来随着各地高铁建设的跃进，户籍改革的推进，外加中小城市本身的城镇化需求，原本已经布局二三线城市的地产商，加速了这一进程。据中原地产统计，去年10大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达80%，大有“得二三线城市者得天下”之势。

　　另据最新统计显示，万科地产[简介最新动态]去年获取的房地产开发项目共计44个，二三线城市占了90%以上，今年一季度已新增11个项目，其中八个在二三线城市；保利地产[简介最新动态]去年拿地总支出超过300亿，其中二三线城市占2/3；金地[简介最新动态]地产去年新增土地面积在二三线城市的占81.9%，今年第一季度又在二三线城市补11%。

　　近期，浙江省规划五年内，在嘉兴、义乌开展统筹城乡发展综合配套改革试点，在温州、台州开展民营经济创新发展综合配套改革试点。福建省规划在三到五年，开展21个小城镇综合改革建设试点。各地城镇化的快速推进及首套购房优惠政策的持续实施落实，必将释放新的刚性购房需求。

　　部分县市房价地价涨幅较大

　　业内人士指出，在成为新趋势下，部分县市的房价、地价显现出快速上涨势头，值得有关部门的警惕。

　　在福州、长沙、成都、漳州等多个二三线城市布局房地产开发的福晟集团董事长潘伟明认为，相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的房地产市场尚未形成大的泡沫，平均地价3000多元，获利空间较大，因此成为开发商们争夺的新战场。

　　正当上海房价站立在二万元均价并继续摸高之时，不少的刚性需求被挤出城外，承接这部分需求的就是昆山、太仓等苏南地区。而苏南地区之所以能够顺利“承接”上海，主要依赖是沪宁城际、宁沪高速拓宽等一系列城际交通方式的实现，在上海、昆山两地间的交通距离越来越近之时，昆山房价同时也在逐步地向上海水平靠拢。目前，在昆山的花桥等地区，均价已经步入万元左右。

　　将转战中小城市作为生存之道的福建三盛地产集团总经理程璇说，2008年以来，三盛地产在闽南的一个县级市———南安市官桥镇分期开发名为“温泉新都”的房地产项目，该楼盘的销售均价从最初每平方米1800元，涨到了现在的5000元。

　　近两年来，晋江、福清、长乐、南安等福建省内一批经济较发达的县级城市房价快速上涨，有的县级市城中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至逼近一万元。房价的不断趋高成为这些城市地价上涨的强劲动力，记者从福清市国土资源部门了解到，今年1月份这个城市新诞生的“地王”楼面价达8690元/平方米，短短四个月的时间就让楼面价3113元的旧“地王”风光不再。

　　健全管理制度“防患于未然”

　　中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松认为，目前二、三线城市的经济环境、基础设施发展、产业聚集度都不如一线城市，而其房地产市场投资热度却正在急剧升高，须防止这些地区的地价“跟风”过快上涨。

　　业内人士指出，高企的房价损害的不仅是当地民生，也将逐渐削弱县域城市的成本优势，最终损害中小城镇的城市化进程。相对一线城市而言，中小城市房价高涨更容易缺乏制度层面的约束。面对疯涨的房价，一线城市往往处于舆论的风口浪尖，具有很大的调控压力；中小城市的规划发展缺乏舆论监督，高房价泛滥的泡沫更难以控制。

　　北京科技大学管理学院教授赵晓接受记者采访时建议，目前，多数中小城市还未全面实行土地招拍挂制度，这项土地制度亟待进一步完善，并在广大中小城市严格执行。现行的土地招拍挂制度应朝向综合评标拍地的方向加以改革，即普通商品住房开发用地竞拍须综合考虑竞买者的资质、从业经验、开发业绩、市场声誉和信用度等多种因素，改变目前“价高者得”、价格决定一切的模式，防止由于现场拍卖导致不理性竞价。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林建议，在大中城市基本建立起保障性住房制度的现状下，保障房工程应及时向中小城市延伸。目前，大多数中小城市保障性住房的建设力度还远远不够，有的保障覆盖面很小，有的根本就没有。如果中小城市房价过快地涨起来以后，这些地方政府在保障房建设上又没有及时跟上，必然会对城镇中低收入居民家庭改善住房造成较大影响。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，中小城市应适时建立房价预警机制，加强对新兴房地产市场的监管力度。国际居住用途的房价预警标准为每个家庭年收入的三至六倍。中小城市房价超过上限6倍，地方政府就应及时有效地综合采用信贷政策、税收政策等手段抑制虚高的房价，防患于未然，以免重蹈一线城市房价居高难下的困局。

　　大限将至 各地保障房信息在躲猫猫

　　'（每日经济新闻）截至昨日（6月6日）截稿，距离住建部规定的期限只剩3天，但还没有一个城市公布保障房建设的相关信息。

　　在记者查阅的多个热点城市政府网站上，尚未发现按要求公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息的。而按照住建部的规定，6月9日（本周四）就将是公布上述信息的最后期限。

　　根据此前公开的部分信息，近期各地保障房建设开工情况不容乐观。在江苏等省份，截至5月底，保障房建设的总体开工率仅30%。

　　多数分析将问题的症结指向资金。华远地产[简介最新动态][简介最新动态]（行情，资讯）总裁任志强便表示，尽管按照测算，地方政府需投入的保障房建设资金接近4000亿元，但算上各项成本，实际支出或将翻倍。

　　10月底前难保开工任务

　　距离地方政府公布保障房建设信息的日期越来越近。按照住建部于5月11日印发的《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，各地要在20个工作日内，对保障房年度建设计划、开工项目信息、竣工项目信息予以公示。即意味着，6月9日将是信息公开的“大限之日”。

　　《通知》要求，新开工和竣工信息的公布要细化到项目，其中包括：项目名称、建设地址、建设方式（集中新建、改建、配建）、建设总套数、开工时间、年度计划开工套数、年度计划竣工套数、竣工时间，等等。

　　根据已经公开的建设进度，保障房开工情况并不乐观。截至5月底，上海经适房项目约完成开工计划的25%；江苏省45万套保障房任务的总体开工率约为30%；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，进度为33.2%。重庆的开工率较高，截至4月底已开工保障房20.4万套，占年度建设总量的41%。

　　上海某房地产研究院向《每日经济新闻》记者表示，房地产开发的前期准备工作较多，上半年开工建设缓慢，高峰期通常在下半年。

　　据了解，开发商仅办理“四证”

　　（即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》），就需要至少4个月时间，到银行申请贷款审核还需2个月，前期手续是影响开工的重要因素。

　　按照住建部的要求，今年的1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。距离上述期限，仅剩不到5个月的时间。而去年的情况是，不少城市在12月还在“抢攻”保障房开工任务。

　　杨红旭认为，今年10月底之前完成开工任务的难度较大。一方面由于今年的保障性安居工程建设任务达到创纪录的1000万套，规模空前；另一方面，无论政府投入还是银行融资，都将受到大环境的不利影响。

　　地方支出或远超4000亿元

　　资金向来是保障房建设的“短板”，今年的情况可能更为突出。按照杨红旭的观点，由于商业银行对信贷的严格管理，以及存款准备金率的逐步上调，面向保障房建设的贷款额度势必收紧。

　　今年以来，房地产开发企业陆续启动海外融资计划，成为国内银行信贷紧缩背景下的重要缩影。同时，不少保障房项目的贷款利率也开始上浮，融资成本不断提高，而去年是维持在基准利率甚至有所下调。

　　杨红旭还认为，在今年以来土地市场持续低迷的态势下，地方政府的财政收入将受到较大影响，对保障房建设的投入也不容乐观。

　　数据显示，今年前5个月，全国128个城市的土地出让金总额仅6659亿元，同比下滑5%。而北京、上海，降幅分别达到56%和37%。

　　按照住建部的测算，完成1000万套保障性安居工程的建设任务，共需资金超过1.3万亿元，其中5000亿元将由各级政府筹措。除去中央补贴，地方政府需要投入近4000亿元。

　　实际投入或远不止这个额度。任志强近日发文表示，1.3万亿元仅是保障房的建安成本，而地方政府的实际支出还将包括土地开发、征地拆迁、市政交通配套建设、教育医疗配套建设、园林绿化和能源供给等各项成本。“细算一下账，大约要翻一倍的支出。”

　　目前地方政府公布的保障房建设投入颇为可观。河南省表示，截至4月底，已筹措建设资金213.04亿元，占计划总投资的58.5%；同期，河北省表示已落实资金64.03亿元，占比53.4%。