城市化主要是农村人口进城及中小城镇人口向大城市迁移的过程，这种流动会造成居住用地的集约使用，因而并不会造成土地缺口或压力。我国普通住宅供求的失衡不是真实的土地或住宅建设能力的瓶颈，而是制度瓶颈。

        我国现行的土地招拍挂制度本来是遏制腐败、制止开发土地分配不公的积极举措，但造成了地方政府对土地财政的依赖及与开发商的利益依存。更重要的是，地方政府成为一手低价征地、一手高价卖地的生意人，在当今世界绝无仅有，使政府丧失了在市场经济中的中立性和公信力，既是我国近年来以地方政府为主导的违法用地案件越演越烈的主要原因，也是贫富差距急剧扩大的重要推手。因此，废止土地财政，回到税收财政是理顺房地产市场的起点。

       废止土地财政，并不是简单回到开发商各显神通、“市场化”拿地囤地的时代。由于土地用途和建设规划管治是世界各国的通例，而城市住宅用地的价值完全取决于城市规划和道路交通、学校、医院等基础设施建设的环境外部性，而与土地的自然属性无关。这种土地的不可再生与地理垄断性和环境外部性造成完全的市场失败。因此，至少在急速城市化过程中，土地的开发和增值收益不能由原土地产权人、开发商和囤房投资者所截取，而应当由社会分享，国家应确保按包含了基础设施建设费用的成本价充分供应普通住宅用地。这样，房地产商才会真正回归承建商，围绕建筑设计、环境营造和房屋质量进行竞争。

        日本和韩国在城市化过程中的实践探索提供了宅地平价供给和增值分享的成功经验。中国的经济发展和城市化进程基本上属于后发追赶型的东亚模式。特别是中国与日韩两国人均资源禀赋与可耕地十分相近，而且就农民进城、出口导向、产业升级、农业社会向现代工业化、服务型社会全面转型这一系列发展轨迹来看，中国与日本、韩国走过的道路如出一辙。日本、韩国均在几十年间完成了城市化和国家现代化，安居了移入城市的几乎全部农村和外地移民，并在城市化过程中将贫富差距始终控制在一个很低的水平上，成功解决城市住宅问题就是其中的关键一环。

        综合日韩在住宅供给和需求两方面的经验可以看到，城市布局和土地供给的前瞻性和科学规划性，住宅用地的公益性即非盈利性，在住房的流转、保有、继承的环节建立完整和高额累进的税收调节体制，实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的住宅需求调节制度，保证城市化过程中土地增值社会分享理念的实现等等，是他们成功实践的核心。正是因为有了这样一套完整的制度，日本即使在商业地产严重泡沫化的1980年代后期，住宅市场也是最后和最少受到波及，并还在一定程度上催生了日本的《土地基本法》和韩国几乎同时出台的土地公概念的系列立法。这些给我国后发于日韩的城市化住宅建设提供了弥足珍贵的经验和线索，可使我们免于从头在黑暗中摸索和误抄欧美与我们完全不同的国情而走上弯路。我们现在面临的最后挑战是，即使已经知道了别人的成功经验，面对中国已经极度混乱和严重不公的住宅及土地分配，怎样亡羊补牢，以方向明确又切实可行的制度校正，将其拉回到正确的轨道上来。

       相对于住宅的需求，住宅的供给由于涉及到土地制度，是利益更大、更加复杂实际上在我国当前也是法治最为混乱的领域。一年多前，在中国房地产研究报告中我曾指出，所谓房价上涨其实涨的从来不是房子。因为房屋从建成那天起就在不断贬值，真正上涨的是土地价格。我们这些年来房地产调控屡不见效的一个主要原因，就是总回避土地这个核心问题。更进一步，土地问题的答案并非止步于批判土地财政。

       打破土地垄断，回到土地招拍挂之前各显神通的“市场化”拿地，一些开发商和权势者自然眉开眼笑，但未必就是购房者的福音。特别是有太多的例证表明：无论开发商拿地的成本如何不同，他们分期开盘的楼价向来就是随行就市，从来未曾因当初拿地的价格低廉而向购房者让利。可见尽管土地是房价的核心，但宅地问题的真正答案还不是人们一般想象的那样简单。