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2021年11月29日
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“炒房致富”时代将终结,楼市迎来变局
时间:2021-08-28 17:09:21  来源:城市化网  作者:陈红艳 

  今年房地产调控破400次,全面刷新了历史记录。


  调控从中央到地方,涵盖面之广,也是前所未有:北京打击“假离婚”、杭州出台有史以来的最大限购令、广州调整人才买房政策、上海发布二手房房贷“三价就低”原则、东莞“五折购三限房”政策……今年8月,各地房地产调控政策接近50次。

  五年来,楼市调控到现在,今年房地产调控全面升级,体现了房地产政策的严格趋势。


  8月25日,北京市教育“双减”工作新闻发布会上,北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍,新学期,北京市将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗,东城区、密云区为第一批两个试点区,2021年年底之前,再启动六个区的干部教师交流轮岗试点。

  北京“教师轮岗”新政如果能切实落实,对学区房会有釜底抽薪的作用。教师100%轮岗则意味着重构基础教育生态,“在哪里读小学都一样,因为老师和同学都差不多”,从根本上公平化,名校、强校都不复存在,刻意买学区房意义不大,进而使得学区房降温。各类房企项目开发中以“名校”的噱头来推销房子,也意义不大了。“名校”一旦消失,“学区房”将成历史。



  在中原地产首席分析师张大伟看来,教师轮岗制度彻底落实的难度很大,但千万不要低估政策的执行力度,对于重点学校云集的西城和海淀价格过高的学区房就危险了。 

  事实上,今年4月30日,中共中央政治局召开会议明确,防止以学区房等名义炒作房价。此类表述非常罕见,充分体现出中央严打学区房炒作的调控基调。

  易居研究院,选取了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥7个重点城市学区房市场进行研究。观察全国重点7城中心城区学区房成交价格走势,撇去月度波动情况,2019年下半年至今总体上呈现了上涨态势,进一步说明学区房紧俏、房价涨易跌难的特点。但是在今年4月份中央定调学区房调控后,此类城市学区房价格还是出现了一些微妙的变化。



  数据显示,今年5-7月份,全国重点7城中心城区学区房成交价格环比涨幅分别为4%、2%和0%。这至少说明,7月份学区房价格停止了上涨。

  每个城市的情况各有不同。北京中心城区7月份学区房价格为81216元/平方米,相比去年5月份83524元/平方米的高点,下跌了2308元/平方米,跌幅为3%,降温不明显。而深圳则比较明显,今年7月份中心城区学区房价格为73666元/平方米,相比1月份86314元/平方米的高点,下跌了12648元/平方米,缩水15%。

  观察历史数据,去年至今,重点7城中介机构学区房业务迎来两波牛市。一波出现在去年7月份前后,当时月度最高交易金额为2080亿元;另一波出现在今年1月份前后,当时月度最高成交金额为2253亿元。如此对比,以7月份为例,中介机构业绩分别缩水了30%和35%,陷入到由牛转熊的窘迫境况。

  全国7城学区房价格上涨压力相对大,所以也出现了各类调控手段,对于打击学区房炒作、规范市场交易行为、促进房价趋稳等有积极的作用。学区房的问题解决了,将有助于大城市住房问题的更好解决。


  房产中介,正在迎来艰难时刻。

 8月24日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,并公开向社会征求意见。

  1、首次将租赁住房垄断行为,纳入监管。

  2、房地产经纪机构不得提供转租服务。违反者,可处2万元以上10万元以下罚款,情节严重的,并责令停业1至6个月,注销备案。

  3、禁止房地产经纪机构利用出租房赚取租金差价,出租人必须书面委托房地产经纪机构载明出租价格,房地产经纪机构必须按照委托的书面价格对外招租。违者处1万元以上3万元以下罚款。实施赚取差价行为的,可处5万元以上10万元以下罚款。

  4、住房租赁企业单次收取的租金一般不得超过3个月,超过3个月的需要纳入监管。

  5、房屋到期续租,中介机构不得再次收取佣金。

  简单解读下。一般来说,房产中介赚钱模式分为三种:1、收取租金。2、把房子收集后装修、包装后涨价出租。3、提供金融贷款。

  也就是说,对房产中介来说,收取租金合法,但一次收取超过三个月的就要纳入监管。

  而且包装后出租的转租方式在意见稿中已经明令禁止。意味着房产中介转租业务就要停手了,包租婆不能当了,二房东更是不可能了。

  北京向房产中介落下一记重拳,作为楼市交易的重要构成部分,中介行业或将迎来集中整治。

  伴随着房地产市场化应运而生的房产中介,一路走来乱象频生——发布假房源,违规炒作学区房,帮助购房者资格造假、规避税费、签订阴阳合同骗取贷款额度、经营贷炒房……

  二手房市场交易十分依赖房地产中介机构提供的市场交易信息,且通常在中介机构的撮合下完成交易。

  据中国指数研究院的统计数据显示,按照2019—2020年期间月平均销售套数计算,北京、上海、深圳、南京、苏州等较大型城市的二手房交易量已远超新房交易量,部分城市(如北京、深圳)的二手房销售量是新房销量的两倍多。



  2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元,作为行业龙头的贝壳,巅峰时期股价曾超过万科、碧桂园、恒大等三大巨头的总和。

  然而,今年以来,贝壳股价遭遇了断崖式下滑,从最高的79.4元跌到16元左右,跌破发行价,整体下跌幅度超过75%,市值蒸发4000多亿元,惨烈程度,不亚于教育培训行业。

  近年来,房产中介成重点管控对象,各地屡有专项整顿行动,甚至上线了官方房源发布渠道。

  8月18日,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,购房者绕开中介之后,也拥有了和房东面对面交易的线上官方新渠道。

  截至目前,杭州二手房交易监管服务平台已经实现了997家经纪机构、3293家门店和9.74万名从业人员信息实时公示,累计挂牌房源109.4万件,涉及房屋45.18万套。



  在杭州之前,北京市也曾试点免中介费二手房交易平台。2011年7月,北京市首个官办免中介费二手房交易平台在海淀区试点运行。2015年,北京市上线官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想,买家跟卖家可直接在网络上实现对接、“零中介费”,降低二手房房产交易成本,但该平台上架的很多房源介绍中并没有实景照片,更多的是停留在了房屋评估值上。2021年5月初,北京市再次试点服务平台,发布二手房的房源信息并核验房源真假。

  严格对中介的调控,并非只是打击中间商赚差价,关键是肃清这个浑浊不堪、伤害他人自己获利以及严重搅乱整个房产、社会规则的不良风气。

  对此,房东东公寓学院创始人全雳总结道,二手房“去中介化”已经是大势所趋。未来中介的生存价值是把服务做好,把中介人员优化,把服务水准提高。


  从“零售”变“批发”的集中供地新玩法,这样的局面历史罕见。

  2月24日,住建部发文对22个重点城市住宅用地出让方式由“零售”改为“批发”。也就是实行“两集中”同步公开出让:一是集中发布出让公告;二是集中组织出让活动,每年不得超过三次。随后,青岛、天津、郑州等城市做出积极的响应。

  22个城市包括北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。



  数据显示,2020年,22城宅地规划建筑面积约2.8万亿平方米,宅地出让金合计规模为2.35万亿元,占全国300城宅地出让金的比重为49%,住宅销售金额占全国的比重为39.5%。

  从这些年重点城市土地供应来看,宅地成交量稳中有升,成交楼面价也逐步提高,成交平均楼面价由4726元/平方米增长至8260元/平方米,5年复合增速11.8%。

  22个重点城市宅地供应相对紧缺,无论是住宅销售金额还是宅地出让金在全国房地产市场占比都较高,“两集中”新政实质是对宅地出让市场进行供给侧改革的主要原因。

  “稳地价”已成为地方政府必须达成的重中之重。多位业内人士表示,作为土地市场的一项重大改革,“两集中”制度“稳地价、稳房价”有助于稳定楼市预期。生产资料——土地集中供应,有相应政策约束,意味着房地产长效管控机制形成,房价“疯牛”也疯不起来了。


  在共同富裕的时代格局里,在防范金融风险的大势之下,房地产何去何从?

  近日,中央财经委第十次会议提出,在高质量发展中促进共同富裕,扩大中等收入群体比重,形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。

  共同富裕的提出,意味着房地产作为国民财富放大器的地位开始削弱,房价暴涨制造的贫富差距,即将受到约束。

  过去20多年,房地产在某种程度上成了贫富差距扩大的重要推手之一。央行报告显示,中国居民家庭,60%以上的财富都是房产。

  在过去十几年里,中国的平均房价上涨了3倍左右。房价暴涨之下,已经买房的人跟没买房的人生活完全是两种不同的状态,早买房的一代可以坐享暴涨之利,有房一族资产不断膨胀,无房一族只能望房兴叹。有房族无疑比没房族更轻松。



  在过去的20年,找不到比炒房更适合大众暴富的赚钱机会了。收入较高,存款较多的家庭,手上有富裕资金,去炒房的概率要大得多。首付买房,看准价格上涨时机出手卖房,从买房到卖房的资金不断滚动,十几年就能实现财务自由。

  几乎没有任何一个行业的财产增幅有房地产行业这么夸张、这么普遍,所以从某种程度上来说房地产的确拉开了贫富差距。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中央一系列高压手段和管控,深入人心、符合民意。从房地产的角度看,在共同富裕的鲜明旗帜下,“炒房致富”时代将终结,行业迎来大变局。

  在他看来,房地产必须摒弃“炒房致富”的理念和模式,需要回归到房子是用来住的导向上。共同富裕的时代,既要打击一些炒房的不当得利,也要积极解决住房问题,真正促进住房领域的幸福指数。

  楼市确实需要关注变革,过多的财富和房地产捆绑,也是有风险的。未来需要引导居民家庭合理投资,将此类资金引导到实体产业中去。

  从存活角度看,关键还是得有新思维。严跃进举例说,比如租赁业务不赚钱,但是否可以有新的模式,进而使得虽然租金收入不高,但是房企可以获得新的收入来源等,类似流量的效应等。

  而从房企来说,也需要关注此类问题,至少房企也要关注时代变化和产业的变化,积极形成比较匹配的产品模式,类似三胎政策下产业如何发展等。

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