北京圈地热潮再现 专家解析房产版图再度扩张

2009年06月29日 来源：京华时报

2号成都中泽地产公司以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，为今年单块地最高价。

《京华时报》张沫摄

据中国之声《新闻纵横》7时13分报道，很久没人提到的“地王”，最近又重新回到人们的视线。就好象是为了配合这几天的高温天气，土地市场也热潮不断。

北京市土地储备中心在本周四和周五共集体出让了12块土地，成为今年北京市土地交易最密集的两天，而成交价格也在这两天被连续刷新记录。周四通州区九棵树大街地块刚刚拍出17亿4千万的天价，但是“地王”的椅子还没坐热乎，第二天朝阳区奥运村乡地块就又拍出19.6亿元，成为北京今年单块土地价格最高的新“地王”。

土地成交价被频频刷新的不只是北京。还是本周四，重庆鸿恩寺地块最终以38.1亿元的价格被拍卖，成为继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。五六月份以来，北京、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。详细情况中国之声《新闻纵横》节目主持人连线中国之声记者王锐。

主持人：“据说周五北京‘地王’的争夺是相当激烈，你能不能给我们介绍一下当时的现场情况？”

王锐：“是，那天拍卖的地块位于北京市朝阳区奥运村乡水源九厂东墙外，紧邻奥林匹克公园。‘奥运’题材让这块地一开始就吸引了众多开发商的眼球，万科、保利、中信、华润、北辰、华远、龙湖这些地产大腕都现身参战了。当时在拍卖大厅就有人感慨：“真是能来的都来了！”

王锐：“在竞拍开始后，各企业报价非常踊跃，此起彼伏，主持人应接不暇，甚至多次出错。中信地产甚至在其他公司没跟进的情况下两次连续举牌，引起现场的笑声。在楼面地价达到每平米1万5的时候，拍卖师进行了特别提示。最后，成都中泽置业以19.6亿元得手，高出底价8.74亿元一倍还多。这样的价格相当于每平方米15217元，打破了1个月前富力竞拍广渠门外10号地时创造的15141元的最高单价，成为最新的‘单价地王’。也就是说，今年北京市的总价和均价“双料”地王双双被刷新。”

主持人：“奥运村乡这个地块应该是在北京五环外了，这么高的成本价能卖得好吗？”

王锐：“在五环外这么高的单价，的确让业内为这个项目的未来捏了把汗。当时就有赶来观战的开发商为这块地仔细算了一笔账。实际上，每平方米1万5还只是竞拍的楼面价，再加上契税、基础设施配套费用、建安成本等等，每平方米成本不会低于2万元，至少要卖到2万2才可能有利润。”

主持人：“据说，不但北京，全国其他地方的土地交易也是风生水起，激烈竞价的场面不断上演，是这样吗？”

王锐：“是的，可以说最近两个月，一些大城市的地价是你追我赶，开发商都忙着‘攻城略地’，圈地潮再次出现。万科5月新增了6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛。绿地集团5月在上海接连获得两个地块。龙湖、保利也纷纷在北京增加土地储备。各地开发商争相购买、囤积土地，某些地块的土地拍卖经过上百次竞价，成交价比底价翻了好几倍。而且在这当中是‘地王’频频出现，绿地集团分别以9.57亿元和12亿元接连拿下上海两块地，当了上海的‘地王’。雅戈尔[0.00 0.00%]是以10.28亿元拿下了宁波‘地王’。在深圳，有两块捆绑的地块，14分钟内就举牌113次。”

主持人：“这些开发商这么大手笔，给人感觉真是不差钱，可是他们手里真有那么多余粮吗？”

王锐：“应该说，最近楼市回暖，确实让房地产企业们不再那么囊中羞涩，又有了点底气。而且近期一线房地产企业中有不少都有筹资购地的打算。象香港市场就有消息说，合生创展正在寻求发售1.2亿股新股，筹集最高2.16亿美元的资金。华润置地[17.48 -0.11%]也打算配售3亿股、融资42.4亿港元，来添置土地储备和日后企业的运营资金。据一项不完全统计：近期包括华润置地、龙湖地产、保利地产[27.80 4.39%]、金地集团[16.36 3.68%]等在内的10多家大型房企已经或者计划融资的总额将近540亿元，融资方式包括股票增发、发行企业债、贷款等等，这些募集资金大都指向购地计划。”

房地产各路诸侯跑马圈地，扩充版图，沉寂了一段时间的圈地潮再次涌现，究竟透露出什么信号？我们马上来连线北京中原房地产经纪有限公司华北区总经理李文杰先生：

主持人：“记得去年这个时候，好多地方土地还出现流拍的现象，可是相隔不到一年，当初的‘烫手山芋’又都变成‘香饽饽’了。为什么房地产企业们现在这么急于拿地？”

李文杰：“有多重因素促成了房地产企业在最近以来，一段时间拿地的高潮，第一个就是从今年以来由于房地产市场受到多种刺激的鼓励下回暖比较快，一季度到二季度，成交量在全国各个主要城市基本上都屡创新高，很多开发企业从市场回笼资金的速度加快，销量大增，第二点由于今年以来，金融系统刺激经济的计划之中，我们看到新增贷款的余额房地产占了最大的一块，也就是说目前市场上的资金还是比较充沛的，房地产企业受到了市场回笼资金和金融市场流动性充裕的鼓励之下，肯定希望能够做更多的土地储备为未来的发展打下基础，就促成了目前很多的开发企业倾向于拿到更多的土地储备。”

主持人：“有人形容，地价与房价，地市与楼市，就像屋檐下一起过日子的两兄弟，你挨着我，我挤着你。那么现在冒出这么多‘地王’，对周边的房价会不会有影响？有多大影响？”

李文杰：“这种影响还是非常明显的，我们看到地价和房价历来都有争执，互相促进，互相拉动的情况却是一个不争的事实，最近以来，比较明显的像北京广渠路10号地，拍出10.2亿的天价之后，很多开发商周边的还有一些二手房的小业主，在第二天就将房价调高了10%，整个市场房价受到未来供应的价格变动的预期在眼前立刻发生了变化，所以我们想这种‘地王’的不断的产生，对整个房地产市场的价格的推高会有一定的指标的作用。”

中国社会科学院财政与贸易经济研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，土地市场最困难的时期已经过去，但是下半年不会出现进一步疯狂抢地的局面，下半年土地市场将逐渐回归理性。这主要是因为宏观经济形势还没有完全好转，房地产市场形势预期也不是非常明朗，而政府肯定会采取相应措施，适时改变推地节奏，土地供应市场将整体保持稳定。