国土部:地价占房价23%

2009年06月24日 来源：新京报

国土部副部长鹿心社

昨日，对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。

国土部调查地价占房价比例

今年全国两会上，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。有声音据此表示，房价过高原因在地价高昂。要降房价，先要降地价。

昨日，在国务院新闻办举行的发布会上，国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。

国土部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。

鹿心社将该数据与国际水平进行了比较，称中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。他还表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。

此前还有专家认为，“由于要守红线，土地偏紧、地价偏高，影响了房价”。鹿心社反对这种说法。

他分析说，一个国家或者地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高。而根据上述调查结果，从中国目前的地价水平看，“说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理”。

鹿心社强调，耕地红线不会影响房价，“不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们都要保障”。

发布会后，鹿心社向本报透露，上述15%－30%的比例，并不是说地价房价比最高为30%。据调查，最高的达到40%，“但北京并不是最高的”。具体的调查结果，国土部将会公布。

前五月批地逾全年指标一半

另据国土部的数据，去年中央政府提出扩内需保增长一揽子计划后，国土部门批地量同比大幅增长。1到5月份，已通过预审的建设项目涉及用地面积有351万亩，占全年用地计划指标总量的55.7%，其中，交通、水利、能源用地占83%。

■ 北京情况

四环内地价房价比约35%

北京的地价占房价的比例是多少？昨日，国土部官员均未明言。

不过，国土部一位相关人士举例说，二期刚开盘的首城国际，开盘价在14500元/平米，2006年拿地时的楼面价格是每平米5000-6000元，地价占房价的30%多。而“京西某热销楼盘的地价房价比也在此范围。”

北京土地部门此前发布的一份监测数据显示，去年第一季度，北京居住用地价平均为5707元/平米。而据北京市统计局的数据，去年四环以内住宅期房均价为15581元/平米。如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平米。据此，北京的地价与房价比，估算值在35%左右。
国土部的调查，其背景是什么？调查抽样是否合理？昨晚，国土资源部有关人士向本报介绍了该调查的有关情况。

【调查背景】

房地产支出费用大头归政府？

国土部人士表示，他们每年都会进行地价与房价的调查。不过，今年的调查范围更大，而且，与此前有关“房地产总费用支出中，很大一部分流向政府”的论断有一定关系。

在今年两会上，全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%。而房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。

昨晚，全国工商联房地产商会会长聂梅生在电话中表示，该报告的数据来自独立第三方，房地产商会只是引用。她还指出：“流向政府部分”，指的是土地成本和总税收等，并非完全的土地费用。对于“58.2%”如何得来，她称需由报告撰写方解释。

【调查范围】

覆盖百余地价监测城市

上述人士表示，他们近期下发了“地价调查表”，要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款、房屋售价等。调超持续约一个月。覆盖范围，包括全国城市地价动态监测系统所覆盖的所有105个城市。据了解，这105个城市包括直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市。

【调查样本】

每城市至少上报六处房价

国土部人士称，对这100多个城市，国土部要求至少上报6处房价，且取得的土地需在2006年之后，商品房项目要求已经开盘。

“实际上报的数字多于目前统计的620个，因为其中一部分(项目)时间不符合要求被剔除在统计之外”。

国土部还要求各地按照项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区)，选取若干项目进行调查，每区位样点数不得少于2个。

上述人士称，由于土地招拍挂价格是公开的，根本不存在造假，调查只要地方上报售楼价格，地价与房价的比例数字很容易得出。

不过，记者发现，由于对调查样本未详细要求，可能出现城市上报“低地价高房价”楼盘，这会导致地价所占房价比例的降低。

该人士坦言，调查显示，确有地价占到房价超过40%的情况，但是极少数。也有地价不足房价10%的情况。但他未透露具体城市和楼盘。

对于“地价不足房价10%”的情况，这位人士称，此为开发商2006年在城市黄金地段拿地，2007年在房价最高时开盘，除去税收和费用，“其中利润率不言而喻”。

本组稿件/本报记者 吴鹏

■ 专家观点

“地价房价无直接对应关系”

北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾介绍，目前内地的房价与地价之间并无直接对应关系。房价由楼市的供求关系决定，开发商能卖到什么价格就会卖什么价格。而地价由土地市场的供求关系，以及开发商拿地时的心态决定。

由于土地从购买到开发销售有2-3年的间隔，在此期间房价会随市场变化不断调整，很难说地价和房价之间有何直接关系。