由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午9：30在中冶大厦9层第二会议室（北京朝阳区曙光西里28号）举行。城环所的原所长、《房地产蓝皮书》的顾问牛凤瑞发言。

　　牛凤瑞：

　　谢谢主持人。各位同志、各位朋友，今天的论坛主题是转型，我个人认为房地产的转型的主体就是开发商，就是房地产业健康稳定的发展，能够实现供求平衡。但是房地产业转型的关键还在于我们的调控政策，也就是说我们的调控政策应该由疲于应对房价的变化向构建长效机制转化，由热衷于有形之手的调控，向更好更多的发挥无形之手。这是我的一个基本观点，在新时代，我们考虑房地产的转型，政策上当然正确，也不会有什么大的争议，但是当前中央和大众最关注和争议最大的还是持续上涨的房价。

　　今天我冒大不韪，对我国房价持续高涨的根源再作一次分析，并对我们的楼市调控政策的转型做一个初步的讨论。我国的房价持续高涨的根源是炒房吗？是开发商无德吗？是学者的忽悠吗？还是媒体的导向呢？是土地资源不足吗，是为开征房地产税吗？都不是，或者至多只是次要的、表层的原因。土地和资金两大要素，只要掌握在政府之手，决定了我国楼市的主要就是政策，同时我们出现的问题首先也要从政策上找原因。中国房价的持续上涨首先就是政策的逆向调控推升了房价，房价上涨本来是一个正常的现象，表明了供不应求，应该增加和扩大房地产投资，但是在经济过热的时期，我们是逆市场行为进行调控，以房价过热为目标，关紧土地和资金的两个闸门，限制房地产投资，加剧这种供不应求。在经济下行压力加大的时候，我们又站在限房价、保民生的道德的高地，严格限制市场交易，以暂时的稳定来蓄积市场暴发的能量，这就是十几年来房地产市场剧烈震荡，房价控而不降反升的根源。

　　第二，我们的土地制度推升房价。土地成本占大头，土地高价当然房价也要高，我国建房用地高价的原因，一是土地制度设置和用地政策造成的有效供给不足，请注意，这里没有土地资源不足的问题。二是建房用地要求一次缴纳70年土地出让金的制度设计。三是开发商拿地要被要求配建相应的市政设施以及医院、学校、幼儿园、保障房、政策房等等配件直接推升了土地价格。四是日渐增加的征地拆迁补偿标准，以及房地产开发中的各种税费的征收，间接的推升了土地的价格。地方政府因为土地高价获得的土地开发收益或用于城市基础设施建设，或用于扩大公共服务供给，即所谓的土地财政，土地财政实质上是以土地开发为平台的社会再分配。房价最后的买单者是购房者，你买大房、买好房、多买房就要多交税，等于为财政多作了贡献。你买小房子，等于少作贡献，买不起房子，走保障房之路，这是一种社会关心的再调节，也是一种制度的设置，这里边没有谁是谁非。

　　除了这些制度和政策的逆向的推动以外，还有另外的因素。也就是说我们平时所说的中国的特殊发展阶段，宏观经济社会发展背景，以及我们的思想观念共同的作用。一是通货膨胀和建房成本推升房价，货币贬值、通货膨胀这是当代世界各国的普遍现象，每年我们的房地产有超过3%的通胀率，建房的人工成本、原材料的价格持续上涨推动建房成本不断上涨。成本上涨，当然要推动价格的上涨，所以房价走高是增加住房有效供给，推升住房建造品质的基础条件，也成为我们超发货币的蓄水池。二是住房购买力的集中的释放推升房价，安居乐业在我们中国深入人心，在吃穿用行等基本消费满足以后，改善居住条件成为家庭消费升级的重点。住房制度改革是为家庭住房提供了制度保障，收入水平的提高和建房能力的增强，为实现居者有其屋的梦想也提供了可能。高收入家庭本来就有较强的购房支付能力，面对社会投资渠道的狭窄，投资楼市成为必然的选择，房价合理回归的政策宣传与房价持续上涨的现实形成强烈的反差，不仅强化了大众早日购房的预期和冲动，而且消耗了政策的公信力。这种住房购买力的集中释放和提前释放，构成了房价上涨的持久推动力。

　　综合上述，我国房价持续上涨的根源在于制度政策的设置以及历史发展阶段经济社会发展的宏观背景和国人的置业观念叠加，房价上涨的背后是复杂的社会再分配关系，要求房价调控政策针对上述根源精准施策，对症下药，进行包括土地制度、住房制度、税收和财政制度，金融信贷政策、城市化政策、产业政策的调整和制约观念的政策引导，等在内的系统化顶层设计。我国的政治经济体制决定了有形之手控制房价坚强有力，但是房价暂时的稳定效果与控制政策执行的社会成本并不匹配，住房作为私人消费品发挥市场配置住房资源的决定性作用可能更有效率，这是我国实行住房市场化改革的基本依据。2019年，我国房地产调控以稳地价、稳房价、稳预期为主基调。

　　对此，我的理解是稳不是不变，变是常态，小变是稳，中变也可以视为稳，个别时段有利于解决社会主要矛盾的大变也可以接受，房价上涨幅度低于物价上涨等于相对下降，与经济社会发展和收入增长幅度相适应的房价上涨也可以视为稳，少数年度房价同比增幅超过经济发展和收入的增长幅度也应谨慎应对，不宜做出过度的反应。月度、季度的环比数据，个别数据的典型数据是市场供求、双方决策的重要参数，但不宜作为政策调整的依据。这是我始终坚持的观点，要吸收房地产建设周期，一般3-5年，对政策的反应总有一个滞后期，要吸取以往以短期稳定换来下一轮报复性增长的教训。房价大涨不可取，但是房价大降与购房者虽然利好，与经济社会发展的总体影响未必是美好。

　　防止房价大起大落，当是稳房价的准确解释，但是何为大？不同的人会有不同的解释，我的解释就是这个大要依据我们经济社会发展和收入水平的增长去进行及时的判断，有人说我是房地产的市场派，当然不错，我就是市场派，同时我还是中国房地产的乐观派，还是中国房地产的供给派，同时也是中国房地产的多功能派。这是我的发言，谢谢各位！