限购一周年：镶着金边的海南还在等待

　　原创： 资深岛民小黑黑 90度地产

　　购房，是分享城市发展红利最便捷的方式。镶着金边的海南，曾是很多人的“坐看云起之地”。

　　然而，一年前的4月22日，在被海南实施的全域限购当头一棒后，觊觎这里的人似乎又回到了“行到水穷处”的窘境。当然，这也符合剧情逻辑。

　　不过，被房地产包裹的金缕衣，总是显露出他的独特气质来。在海南实施全域限购一周年之际，当90度近距离感受这座城市时，还是嗅到了“沉沉浮浮中，始终没有消散的等待梦”。

　　1

　　4月可能是海南一年中最炎热的季节，正午的太阳悬挂在头顶，像一个开足了功率的烤箱。水泥马路冒着腾腾热气，路上少有行人，马路的尽头，一栋栋高层建筑矗立海中，在耀眼的阳光下显得极不真实。

　　同样不真实的还有经历过“繁华和落寞”浸润的一个个房地产项目。而分界点就在那句“鼓了钱袋，毁了生态”名句之后。

　　海南儋州某项目，如今的展示中心颇为冷清，90度在销售大厅徘徊了十分钟，也无销售顾问上前接洽。事实上，这样的情况在全岛普遍存在。

　　“从去年4月限购到现在，我们一共卖了66套房，但是我们一期一共有1800多套！”海南本地某旅居开发商负责人周一说，这是从来没有过的“尴尬”。

　　他说，2017年海南楼价行情好看，他们开始了新的一轮地产投资。新的项目配备了温泉、人工湖、五星酒店、养老医院等。按照以往的开发经验，这样的房子根本不愁卖。“市场好的那个时候，我们有个项目，一期1600套，2个月卖完，二期4000套，3个月一抢而空。”

　　事实上，自去年海南壮士断腕去地产化，全域限购之后，除省会海口在刚需的支持下独臂支撑外，全省18个市县（三沙除外）楼市全部遇冷，旅居市场在岛外客户缺乏购房资格的情况下，成交尤为艰难。

　　某中介经纪人用一组数据来形容这种“惨淡”：2018年，海南省商品住宅市场接近腰斩，成交面积同比下降46%，成交套数同比下降48%。而均价上涨31%，是2018给海南楼市的唯一善意。

　　当然，即便有刚需支撑的海口开发商，日子也好不到哪儿去。去年8月底，海口市主管部门约谈十余家知名房企，规定现有住宅不论楼层、房号，超过17300元/平米，将不予价格备案，且政府严查合同分拆，不接受毛坯交付等。此前，海口新房均价突破20000/平米。

　　面对如今现状，这里的开发商走向也分成了两类：缺钱的中小开发商开始出让土地和项目；目前还不太缺钱的大开发商对未来海南楼市表现出高预期。

　　“自由贸易区（港）建设，政策肯定是要放开的，在解决了本地居民、公职人员、投资高管的住房问题后，剩下的市场应该完全放开。政府想通了就行，政府肯定要想通，政府很快就想通了。”

　　说这句话的时候，周一的眼神迷惘又坚定。他所在的房企，目前现金流比较充裕，如今每个月他都会往返深圳2次，进行新的房地产开发洽谈，至于海南，他仍在等……

　　2

　　同样徘徊又张望的，还有海南本地居民。

　　今年50多岁的刘伯爹是海南万宁人，夫妻俩都是农垦职工，2010年海南获批建设国际旅游岛时，刘伯爹和许多海南省内居民一样，掏出攒了N年之久的积蓄在海口买了第一套房。

　　9年以后，这套当年成交价不足7000元/m2的房子已经涨至16000元/m2。如今夫妻俩谋划着再添个新房，一来作为儿子的婚房，二来拿来投资。

　　然而享受过城市发展红利的他，如今却犹豫了。

　　对未来海南房地产市场的不确定，是阻碍刘伯爹按下确定键的最关键因素。如若不是不差钱的主，对绝大部分海南人而言，在当地购房必须要深思熟虑，并且要确保万无一失才下手。

　　其实，从2017年底起，刘伯爹就数次高高举起双手准备上车，然而又数次放下。

　　40年地产风雨，海南身处漩涡中央，再后知后觉的人也都有了计算。

　　刘伯爹回忆，在建设自由贸易区（港）政策颁布的前几个月，海南楼市已经有了动作。彼时，海口的住宅均价不过12000/m2，多数市县的房价也刚刚7000起步，许多本地居民闻讯而动，掀起了购房热潮。

　　这次的楼市列车，刘伯爹也乘上了，但他选择的是居住地的农场临街商铺。买完半年后，海南建设自由贸易区（港）政策颁布，商铺价格上涨20%，但是夫妻俩还没来得及欢喜，全域限购政策的发布就给了他们当头一棒。

　　“你看我们这里，还有其它市县，别看房价高，哪有人买呢！”，虽说商业地产不在限购范围内，但住宅的遇冷，也让省内二三线城市的商业地产遭遇冰封。

　　刘伯爹算了一笔账，60万全款购下的商铺，如果不能出手，按照如今每月租金1200元，要租40年才能回本。他既希望限购政策放开，手上的房产能够增值套现，又想在房价暴涨前加购房产，实现资产大幅增值。

　　虽然对海南未来的楼市仍不确定，不过，刘伯爹仍在等待机会。 “时间再长一些，肯定有人扛不住要出手的。”刘伯爹边说边给从事二手房交易的侄子拨去电话，“如果有便宜的，地段好的房子，记得通知我。”

　　3

　　这是老沈今年第四次踏上海南，一来接洽当地的温州老乡，谋求发展机遇，二来也想在海南买套房子，为以后在这里养老做打算。

　　“海南房价肯定是要涨的，这个时间不会太晚。”温州人的直觉告诉老沈，作为稀缺的热带海岛资源，政策难以压制市场规律。

　　只不过，让老沈头疼的是，海南全域限购后，自己硬生生被挡在了门外。“没有社保记录，想买房只能迁户口，这就是大事儿了，公司都在内地呢。”老沈摇摇头说。

　　外地人在海南购房的可能性基本被封堵，也让海南的销售很郁闷。

　　葛开是海南一家房地产销售公司的负责人，今年以来，他经手的房地产广告明显少了很多，“政策不放开，海南省市场是玩完了。”

　　过去十年里，海南楼市的80%都是由外地人托起的，旅游客、养老客占绝大多数。随着这扇大门的封闭，“旅居地产不碰”已经成为省内销售中介的共识，“除非违规操作，否则根本卖不动。”葛开说。

　　2018年全域限购政策发布时，海南楼市遭遇滑铁卢，大批房产销售撤离海南，奔赴北海、防城港、西双版纳等同样拥有热带滨海景观的城市，其中不乏曾经和葛开并肩作战的战友。然而凭借多年的海南房产销售经验，葛开选择了留下。

　　“突击性的全域限购只是为了维稳，防止房价在短期内暴涨。这样很不利于自贸区港建设，海南以前是吃过这种亏的。”在揣摩政策方面，葛开颇有心得。

　　在他看来，如今的海南房价并不贵，所谓涨价，其实只是海南房产的价值回归。只是这样的政策维稳，还要维系多长时间，葛开自己也不知道。

　　在公司2019年海南房产分析报告中的尾页，葛开写下了这样的一句话：美好永远在将来，当下永远有苦难。