【工程名称】 优品国际公寓
【开发企业】 北京达义兴业房地产开发有限公司
【项目位置】 北京朝阳区松榆南路38号(东三环华威桥东300米)
【项目规模】 总规模44万平米，分三期开发;优品国际公寓是美景东方的第三期。
【项目定位】 原生态高尚社区，国际化城郊型专属公园化生活区，高端高性价比的大规模综合性住宅项目。
【项目业态】 公寓
【建筑类型】 板楼、塔楼
【物业管理】 北京四海安信物业管理有限公司
【营销推广】 北京四海房地产经纪有限公司
【工程进展】 一二期项目全面封顶、基本入住；第三期在建，10号楼到地上5层，11号楼、12号楼做完基础。

工程解析

品质、配套升级

优品国际公寓作为美景东方三期产品，最大的一个变化是重新起了案名。项目开发商表示目的有三个：一是重新唤起市场关注;二是借着项目整体改造、提升品质的契机，再塑形象;三是附带着打造发展商的品牌。

“从2003年11月接手项目到现在，我们经历了两次产品调整，比如二期外立面由涂料升级为瓷砖，电梯由日本三菱变成德国进口的蒂森电梯。”

负责优品国际公寓项目的负责人称:“现在我们的前两期都入住了，不能说当初画个饼把客户骗过来，现在不兑现了。我们承诺的东西，这次就一定要实现。所以，这次的收官既是对老业主的兑现，也是对新业主实实在在的好处。”

“我们一定要把双语学校、双语幼儿园、运动会所等配套设施建起来。”据了解，年前开发商对项目进行了社区配套品质的提升，学校将选择北京市综合排名靠前的小学，幼儿园有可能选择伊顿幼儿园或双语幼儿园。

该负责人坦言：“这个项目本体素质很好，在开发一期和二期时，因为项目还很不完整，加上经验不足和一些细节上的疏忽，导致这个项目像衣服沾了很多油点一样，看不清本来面目了，现在我们要把它洗干净，重新整理，还原本来的面目。”

“我们在开发第三期的同时，对项目的前两期也进行了较大力度的整改。这次整改包括商业街以及外部环境的改造、包括中心园林，同时还要把以前承诺的东西兑现。”

外方内圆规划体现天人合一

优品国际公寓，作为东方美景的收官之作，其规划设计在前两期的基础上进行了改造升级。作为景观社区，项目的绿化率为38.66%、容积率为2.99，这在东三环比较少有。

优品国际公寓共包括3栋塔楼和1栋板塔结合楼，楼间距为80米左右。户型面积主要包括80平方米左右的一居，100平方米左右的二居和130平方米左右的三居。户型有十余种，业主在同一幢建筑内既能体验平面的舒展，亦可感受高档城市公寓的旷达与俊朗，并确保每家每户得到更多的阳光、更开阔的视野与更深远的园林景观。

优品国际公寓秉承了美景东方外方内圆的总体规划格局，“外方”契合了城市路网和地块形状，并起到了屏障的作用。“内圆”创造了一个自然、安静、丰富的生活天地，远离都市喧嚣，让宁静在心里流淌。外方内圆的围合式建筑布局充分保留了东方文化的精髓，强调天地之间、人与自然和谐共生的人居理念和“天人合一”的居住理想。

“天人合一”的效果是造园的终极目标。据介绍，社区采用立体造园的手法表达“东方园林”的艺术主题，为在城市中生活的人创造出梦幻般的东方美景；创造绿草如茵、流水潺潺的自然美景只是造园的第一步，将美景与观赏的人合而为一才是东方美景的精髓所在。

风格各异立体造园

此次社区最重要的改善就是园林。据了解，优品国际公寓在中心园林里做了一个下沉式的洼地广场和一个高达4.5米的瀑布。这种坡地园林一方面可以增大园林的面积，也可以使园林更有层次。另外基于板塔结合的建筑形式，项目在每个入户单元都作了庭院式园林。从中心园林里出来一直到自己居住的单元都会有各自独特风格的“私家庭院园林”，日式的、中式的、东南亚风情的，这些异国元素和社区的园林巧妙结合，使人们在轻松愉快的氛围里回家。

“整个社区园林面积达46000平米，包括16000平米的中心园林，这次是一次成形。”社区共分为1个中心园林和4个组团，板塔结合的建筑形式造就多样的生活空间。项目采用自然造园手法，在整个社区营造了一个步入式立体园林。依据围合式的整体布局规划，在小区中心园林的周边，分别给每一个组团打造独立的触摸式园林景观，使居住者充分体会亲近自然的感觉。

中心组团:由围合与开放空间组成，形成良好的景观秩序，中央花园整体形成下沉的形态，北部以瀑布作为主景，与南部的密植景观林台地相映成趣，使人在其中有被自然环抱的感觉，产生强烈的归属感;在中心园林的西北侧，形成以网球场、儿童游乐区、健身场地为主的活动区，使人充分享受运动带来的乐趣，同时北侧瀑布之上的观瀑平台和南侧的活动广场也给人提供了交流互动的空间。如果需要安静的休憩，中心园林也提供了幽静的散步道与林下休闲场。

中心花园中的塔楼，每一栋的入口前都形成了一个独特的庭院，这些私密性极强的庭院又由园路相联接使中心花园的园路不再乏味。四个庭院每一个都体现出某种东方代表园林的特质：或是江南的，或是异域的，使每一个庭院具有识别性，加强主人的归属感。同时也作为园路的一部分，形成步移景易的重要借景空间。

1号组团园林:以“石”为主要造景元素，利用石材浑然天成的感觉，塑造出有厚重感、文化感的园林景致。小型水景“水落石出”以景石、雾泉、卵石来塑造粗犷中有细腻，刚直中有柔软的耐人寻味的景观意向;节点“松石傲霜”用一石一松来表达传统文化的神韵。业主生活于此，出门即可感受中国传统文化的魅力。项目开发商称:“石在中国历来被认为是人格品性高尚的标志，因此历代文人墨客赏石之风很盛，本庭院以岩石为主要造型元素，就是要通过岩石传承的历史文化气息，来使人感受到大自然的鬼斧神工。”

2号组团园林:以“水”为主要造景元素，城市人的心中是渴望与水接近的，园林中采用了现代与自然相对比的手法，因为组团内人车分流，所以项目在设计时将消防车通道和庭院互相渗透，不再形成明显的“环路”的感觉，使业主回家时能更好地亲近自然，同时能大大增加庭院的面积，达到“出户即花园”的效果。“水”作为联系的纽带，局部采用米粒石与汀步铺垫的方法，形成“枯山水”之意境，构造一条休闲长廊，以便业主早晨或傍晚在此漫步。

3号组团庭院的园林:主要以“木”为造景元素。天然实木给人以自然的亲和力，是其它人造材质所不能比拟的。在小型水景墙前面设置木栈板，人们可以坐在上面感受阳光、风和水。或者来到木质的花架下面小憩，感受花草树木的芬芳。设计者还专门在花池边为儿童或一家人设置了2米见方的木平台，这样一家人可以充分享受在自己庭院内的欢聚时光。

4号组团庭院的园林:以“四季”为主要造型元素，主要利用植物颜色的四季变化来拉近人与自然的距离。“在这个庭院里我们力求做到四季都有美景;春天草长莺飞，万物复苏;夏天百花盛开，枝繁叶茂;秋天花团锦簇，果实累累；冬天将水池内摆满卵石，别有一番趣味。”这个组团的园林设计和2号组团一样，将机动车通行路径和庭院相融合，使人们出了单元门就进入花园中。东北侧临近小区内环形主路的一侧，作成花池将组团绿地抬高，既有效地屏蔽了噪音，也增大了绿化的可视率。

环境氛围：诠释CBD宜居价值

一路走过社区，优品国际公寓给人的感觉是大气而温馨，外立面显得很洋气。一、二期业主居住体验如何？

“和周边很多项目最大的不同，我们的项目舒缓的气质很强烈，它没有很多小区那种秩序感很强，一进去就能感到紧绷绷的那种感觉。你能看到有孩子轮滑，老人散步，很舒服，整个社区的居住氛围很融洽。”据了解，在项目三期销售中，有很多一期、二期业主再次购买的情况，很多年轻人在此买了房子后又买了一套，把父母接过来。

从CBD到优品国际公寓大约10分钟车程，但感受却截然不同，那就是从繁华、商务化到宁静的家的感觉。优品国际公寓地处松榆里大社区，在居住环境上具有得天独厚的优势。由于松榆里大社区作为一个纯粹的居住群落概念，已经发展了二三十年了，相当成熟。“我们希望通过这个项目，能从宜居的角度来重新诠释CBD的居住价值。”

区域价值因宜居等优势已经被看好。受奥运、传媒产业东迁，以及轨道交通多重利好，东南三环区域已“变脸”为CBD休闲娱乐区，目前区域涵盖了生态居住、人文名校、奥运级高水准运动场、旅游观光、高档商业、娱乐等多种配套，业已形成良好的宜居氛围。区域内商端商业也已发展成熟，以“品牌+特价”享誉京城的名品折扣店燕莎奥特莱斯、伊力诺依、沃尔玛、百盛等全球化商业品牌为区域奠定了高端商业的基调。业主生活于此，即可享受高品位的生活。

交通：方便业主出行

交通与房地产早已缔结不解之缘。房地产开发的金科玉律为永恒的地段，而交通则是决定地段价值的关键因素。随着城市的不断扩大，便捷的交通在带动房产升值、提升居住便利性上表现得更为突出。而交通的改观会提升房屋的优越性和附加值，一些已经列入规划中的道路和区域，则更显示其潜力。

优品国际公寓的交通条件优势体现在，它临近奥运景观大道——松榆南路，该线路全线贯通连接东二环、东三环、东四环等城市主干线，并通过京津塘、京沈高速、京通快速高速路构建出快速路网。

今年6月，地铁10号线即将正式通车，这条号称“串联北京最前沿区域的黄金线路”将在优品国际公寓附近设站，届时项目及其所在区域价值有望再次提升。此外，优品国际公寓门前的30余条公交线路，对于业主的便捷出行起到了一定作用。

开发商不无自信：“不管对开发商还是购房者，机会都千载难逢，东三环沿线实际上已经是最后的晚餐。而对于家庭自住购房者而言，东三环南段楼盘因宜居氛围更浓、性价比更高，将更具有吸引力。”

开发感言：

我们的开发理念是：不做噱头，要踏踏实实地做实事。客户追求品质，我们就必须提供优质产品。

我们的客户相对比较实在，他们不要作戏给别人看，他们只想找到真正的生活，找到真正意义上的家，回家之后能让自己放松，能踏踏实实地过日子。他们很在意小孩在哪上学，邻居怎么样，社区氛围是不是和睦，自己的心态是不是阳光，身体、生活是不是健康。

为此，我们所开发的第三期产品在建筑品质、社区环境、配套设施等进行了升级改造。同时，对项目的前两期也进行了较大力度的整改。让客户感觉物有所值、物超所值，我们觉得就是非常有价值的事情。
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　

 ——北京达义兴业房地产开发有限公司