炒房经济的反噬

　　房产经济的繁荣，曾制造出大批新富，带动大批就业，创造大量税收，在房价趋缓的今天，许多人乃至地方政府想必至今依然在怀念闭着眼等发财的黄金时代。然而，炒房经济其实是有毒的，并没有账面表现得那么光鲜。比“人们买不起婚房”更严重的问题，便是房租暴涨。

　　几乎与中国同步，国外许多城市在过去的15年间也经历了房价崛起的时代，新西兰奥克兰市便是其中之一。

　　在房价快速增长的这段期间，奥克兰房租市场却一直保持稳定。不用奇怪，这是因为屋主从炒房活动中已获得了可观的收益，并且屋主希望房客租赁稳定以保持较低的还贷压力，所以这段期间屋主和租户都很快乐和谐，唯一不满的只有买不起房的人。好在新西兰没有“结婚必须买房”的文化和刚需，他们抗议一番后也就租房住了。

　　当新西兰为了降低金融风险而限制炒房时，奥克兰房价增幅开始骤减，2017到2018年房价几乎停涨。接下来奥克兰的房租市场开始有了变化，即使是市郊一套一室一厅的小户型公寓，三年前周租金200纽币出头，如今租金可达350~400纽币。

　　这是因为在高点入手房屋后房价停涨，屋主们预计很难短期内从房屋转售中获利，便将投资形式转变为“租金回报”模式。屋主为了抵消高额的房贷成本，推高了房租的价格，最终高房贷、利息和地税统统转嫁给了租户。

　　每周房租负担突然提高这么多，想要维持几年前的生活水平，奥克兰租户的周薪必须短期内提高一两百纽币才可以，这当然是不可能的。高房价导致奥克兰人买不起房而被迫租房，而如今高房租极有可能迫使一些人不得不露宿街头了。这会是一枚不定时炸弹，无论对社会稳定还是经济稳定都构成或明或暗的威胁。

　　工党政府去年上台后，教师、护士和警察等工会接连组织罢工，几个月内爆发的涨薪罢工事件比过去10年加起来还多。有些人将其解读为“工人认为向社会主义的工党要钱比向国家党要更容易”，但其实这是炒房经济的不定时炸弹最终爆炸的结果，无论哪个党上台都无法幸免。当地媒体近日采访正在游行的罢工教师，他们表示，已十多年没有涨过工资了，而正是近年来房租的暴涨给他们带来了沉重生活压力，这是他们要求“公家”涨薪的主要原因。

　　新西兰社会包括华人社会有一种声音，认为要求涨薪的教师、警察和护士“不体谅国家的难处”，一些右翼政客还指责他们是“工会暴徒（Union Thugs）”，这样的观点难免让我有一种何不食肉糜的感觉。

　　我儿子的班主任，教学严格且善于引导，让我儿子从以前的懒散娇惯变得上进好学，是难得的好老师。前段时间她却突然选择离开奥克兰，原因就是房租太高。与她告别时我们全家恋恋不舍，她还说，住奥克兰有什么好，你们也来外地住吧，风景、交通和房租都好很多。然而并不是所有人都可以放弃自己熟悉的环境而随意搬家的，说一声“不满意就离开”无法解决问题。

　　罢工也许并不是高房租问题带来的唯一不良后果。奥克兰商业协会称技术劳工短缺的现象更加严重，市场消费能力缩水，导致新西兰商业信心指数下降到了2008年以来的最低点。可见租房的劳工出了经济问题，老板和资本也要最终受害。

　　面对频繁的罢工，即使新西兰政府满足他们的涨薪要求，也无法抵消房租上涨带来的负面影响，更何况财政早已捉襟见肘，他们的涨薪诉求很难实现。这还仅仅是公共部门的员工，可想而知更多的私企员工将会做何行动。

　　面对如此局面，让人不禁怀疑，奥克兰十多来年的房产经济繁荣，到头来为何却是这样一个虚弱空荡的经济躯壳？房地产经济繁荣是真的繁荣吗？

　　是时候改变思维了

　　对于这个问题，新西兰政府并没有坐以待毙。

　　从最新出台的政策看，新西兰政府禁止了外国资本炒房，鼓励外国资本建房，政策鼓励在奥克兰以外地区投资和移民，对炒房热钱进行引导。同时提高最低工资，大兴土木建公共廉租房和保障性住房（建材为中国制造）以减轻工薪阶层的负担，以及严查和追溯房屋交易利得税等调节手段，让那些曾经炒房获利的人回吐利益，以贴补社会。

　　此番操作的目的就是让奥克兰在所谓炒房经济繁荣时中的毒，有时间消化缓和，同时奥克兰以外地区也可以得到发展的资本和机会，也许可以变危为机。

　　现在是时候忘掉“通过炒房来发展经济”的思维了。房产经济有时候可以刺激需求、就业和消费，使得众多关联产业兴旺发达，但有时候却对民生的裨益越来越小，变成社会毒药，最终影响社会和谐。这是因为房产经济有两个部分：一个是满足刚需的部分，一个是“传销”的部分，真正有益的是前者，而“传销”的部分只是击鼓传花的赌局和游戏。

　　统计上看，奥克兰有数万套房屋缺口，以后还会出现更多。人们看后就误以为这是刚需，于是资本纷纷涌入炒房，但马克吐温说过，“统计数字经常欺骗我，特别是我自己整理它们的时候”。如果奥克兰的房价对这几万人来说高不可攀，那么市场需求就是假的，于是这些炒房者其实就只是在互相买卖，玩击鼓传花游戏了。

　　早入场者赚，晚入场者套牢。套牢了怎么办？跳楼吗？暂时不会，跳楼之前他们至少会尝试下抬高房租来弥补亏损。最终，损失就这样转嫁给了租户。然而这个世界是平衡的，租户并不愿意独自承担并不是自己造成的损失。

　　在新西兰的华人媒体，笔者曾发文建议热爱炒房的华人们改变思路，顺应潮流和新政，多在高科技领域及一线城市以外的地区投资。在中国似乎这个观点也不算不符合国情。炒房赚钱轻松无脑，但迟早是要还的。房产经济走到传销模式时，就变成了负和游戏，不如转变投资理念，往高科技领域和新兴服务业发展。

　　郭台铭也说过，房地产只能赚一次，搞技术才能赚无数次。倘若真的没什么技术，那也至少不要逮着一线城市猛薅羊毛，是时候投资一下未发展的地区了。