城市化网讯 城市化委员会委员刘力曾是五合国际总顾问，也是江苏省体育产业研究院副院长、清华大学校友房地产协会副会长。他日前撰文指出，体育特色小镇成为城镇化建设的新热点，房企借力体育资源，正进军体育特色小镇。文章同时也分析了体育特色小镇的瓶颈及房企进军体育特色小镇的难点。

    全文如下：

    受特色小镇建设的浪潮的带动，更借势于体育产业的兴起，体育特色小镇成为城镇化建设的新热点。

    中国第一批体育特色小镇兴起于江苏，2016年9月，江苏省《关于开展体育健康特色小镇建设工作的通知》提出到2020年，培育20个左右产业特色鲜明、发展模式多元、体育服务便捷、建设空间集约，生态健康宜居的体育健康特色小镇。

    国家体育总局2017年才开始打造体育特色小镇，在全国选了96个试点，打造运动休闲特色小镇。从分布上看，江苏在全国体育特色小镇数量最多。采用省地共建的模式，现已打造14个体育健康特色小镇，今年还将发展第三批体育健康特色小镇。

    江苏这14个体育健康特色小镇，在产业方向上非常多样化，每个小镇都在体育产业的多重维度上发展。体育小镇产业模式分别为：体育+旅游、体育+培训、体育+装备制造、体育+健康、体育+赛事、体育+休闲、体育+互联网科技。七种“体育+”的产业模式也是江苏首创。

    地产向体育小镇“突围”

    近年来房地产行业屡受“打压”，传统住宅开发模式的项目机会越来越少，土地的产业贡献门槛越来越高。产业方向上，转型文旅地产、健康养老、教育地产的越来越多；业务模式上，转型整体运营、资产持有、存量开发、产业运营的也越来越多。房企跨界其他产业、模式创新已经成为必由之路。

    目前恒大、碧桂园等第一方阵地产商，以及建业、莱茵等地方房企，开始以体育特色小镇作为新的产品线。房企选择体育特色小镇作为“突破口”，尝试转型体育文化产业和运营模式，为建设项目注入新型健康的产业动力。

    地产向体育小镇“突围”的原因是多方面的，可以说是经济发展的必然趋势：第一，京津冀、珠三角、长三角人均GDP超1万美元后，消费升级的必然。

    第二，旅游产业发展升级的必然。从观光购物阶段升级到深度体验消费阶段，体育为旅游提供内容，是发展旅游产业的重要资源。

    第三，体育产业发展的必然。体育产业近期内生存发展，必须要依托于旅游，并与地产紧密结合，旅游是推进体育产业的重要动力，地产是体育产业落地的载体。

    第四，转型体育产业也是地产行业在新时代、新发展周期，实现可持续发展的必然。房企要为满足人民日益增长的物质文化需要，进行供给侧改革和产品创新。

    房企主要是作为投资建设主体，小镇的建设需要依附于大规模的投资能力、建设执行能力、产业资源整合能力，这些恰恰都是大型房企相对容易达到的门槛。体育产业与地产开发相辅相成。打造体育特色小镇如果没有房地产产品配套、没有短期回报的产品，难以吸引投资者。从土地储备的角度看，圈地是地产公司本分，但是按体育总局的要求，小镇的核心区不要有房地产开发。

    因此，地产商做体育特色小镇，核心目标是打造体育特色产业，形成健康运营的产业链条。体育产业的特点：一是体育本体很难盈利，必须跨界发展；二是跨界范围广并产业链延展很长。体育特色小镇的产业生态必须健康，产业贡献必须成为小镇的主要经济支柱。产业资源和产业链条打造成为最大挑战。

    房企借力体育资源

    体育特色小镇与文旅特色小镇不同，文旅项目具当地文旅特色即可，而体育特色小镇没体育资源支撑就是无本之木。体育产业资源在国内稀缺，所以很多房企和体育企业联手，目标是导入专业运动项目和赛事。

    体育特色小镇建设主体一般有两种，一是有投资能力的大型企业，二是当地政府作为项目的发起方和土地合作方。按体育总局的要求，体育特色小镇的建设主体应该是市场化运作的企业主体，才有驱动力和执行力。

    体育特色小镇属大规模建设，建设主体应是大型企业，兼具大规模投资能力和资源整合能力，缺一不可。大型投资建设机构，特别是进入千亿俱乐部的前20强房企方阵，都有发展体育产业与建设体育特色小镇的潜力。

    体育企业和体育运动资源，属于被整合的对象。体育企业普遍规模小，缺少投资能力。有体育企业参与体育小镇建设，但难成为独立投资方，多作为服务合作或小股东，主要扮演体育专业运营角色。

    体育运动板块的产业运营，还是要靠体育企业。体育企业优势多在于体育本体领域，或某些运动项目。目前参与体育小镇项目的多来自赛事运营、场馆运营、体育培训等领域。特别是具体体育服务子项的运营，专业分工很细，小型体育企业很多都有自己的特色与专长。

    过去，由于受限于传统的体育事业模式，体育产业在中国比较欠发达，外加体育消费时代未到，体育运动本体如比赛和表演比较难盈利。目前体育产业和体育消费正在爆发，房企参与正当其时。

    大型房企的投资与资源整合能力，完全可以把小镇的体育产业与其它旅游等产业结合得更充分，这些都是体育企业无法实现的。体育产业与旅游产业、广义的房地产开发建设完全可以互惠共赢。

    体育特色小镇的瓶颈

    目前的体育特色小镇建设都处于起步阶段，许多小镇策划堪称“无中生有”。投资建设方对体育产业这个全新领域不了解，套用地产和其他文旅项目模式居多。过两年到了验收阶段，政府的考核一定是宽进严出，相当多项目会不了了之。

    体育特色小镇是否达标？谁来认证？国内唯一官方的，体育健康特色小镇评价与认证标准，由江苏省体育产业研究院、清华大学房地产研究所等政产学研机构联手编制，由江苏省体育局发布。按照此标准分四大方面的评估：１小镇的基础特质、２顶层设计与规划、３投资实施、４运营管理。按此系统评估，目前的体育特色小镇建设，从结构设计到产业引擎都有先天不足。

    首先，最缺乏顶层设计，没有产业链概念。普遍把文化和运动特色拔得很高，最重要的产业链规划缺失，没有跨界融合的架构设计。由于体育产业的特殊性，没有跨界的体育小镇不会成功。顶层设计匮乏也反映了体育产业领域发展滞后，地产文旅策划机构很多，但有政策产业高度并且能资源导入产业研究机构屈指可数。

    其次，受体育事业的传统影响，缺少体育产业观，把体育特色理解成运动项目特色。市场上不缺运动项目，不缺体育场地设施，缺的是创新的产品和服务。运动项目特色很必要，赛事拉动作用很重要，但沉淀的必需是可持续盈利业态。例如，N多体育小镇以足球小镇命名，作为推广手段也无可厚非，由于缺少跨界产业补充与消费支撑，造成各种困局：体育场地闲置荒废，运动项目过于传统而缺少引流作用，体育的代表流于一过性的赛事。

    第三，缺少龙头项目，多数小镇都具有一定的小型体育运动项目分布，但缺少能拉动一方经济发展的大型项目，影响力层级不够，而且类型单一。崇礼滑雪小镇的龙头项目是冬奥会，江阴新桥马术小镇的龙头项目是马术表演，但能够支撑小镇整体健康发展是充分的旅游配套系列。其实产业资源不应局限于运动和赛事领域，运动康复、体育旅游、体育娱乐消费、大型峰会论坛等，都是重要资源。

    缺少核心资源的本质，是缺少龙头企业。很多体育特色小镇都是由当地政府牵头发起，缺少大型投资与资源整合方进入，这对大型房企是个好机会。不少房企已经积累了旅游、教育、健康等方面的资源，略作转向，跨界融合体育产业是捷径。

    房企进军体育特色小镇的难点

    地产行业形势今非昔比，房企特别需要为开发项目注入产业资源、旅游主题等，才能获得政府支持和市场认可，进军体育特色小镇建设本属顺势而为。然而总体上看，地产商除了个别特例觉悟早的，关注国家体育产业战略转变的极少，转型体育产业或成立体育产业板块的是极少数。

    房企做体育特色小镇的难点主要是地产思维惯性，对于产业板块缺乏耐心。首先，房产销售目标很难改变。大型房企除非集团层面明确转型体育方向或成立体育产业板块，否则项目公司很难不以房产建设和销售为中心。中小房企转型决策相对容易，但因资本规模和民企身份所限，难获小镇型项目机会。

    其次，对体育板块的长线持有和运营，因缺少资源积累和运营经验，兴趣不高，远不及对文旅、产业园、健康养老、教育等地产等更感兴趣。即便已经涉足体育特色小镇的地产商，对体育的理解多还停留在对运动项目的兴趣上。典型套路是买足球队，办马拉松赛事等，对体育产业缺乏深入研究。

    从目前房企主导的体育特色小镇规划来看，地产策划和文旅策划套路化成果居多。多把体育作为文化卖点，而非消费拉动和经济引擎。地产思维太重则产业成为项目装饰，文旅创意过浅难与体育产业深度结合。本质问题还是行业惯性太大，转向太难。

    目前体育产业市场是个蓝海，就看谁动作快。体育特色小镇建设水平普遍不高，地方政府对于体育特色小镇的反应，依然靠体育局主导；投资建设方多停留在建场地和引进运动项目的思路。就看是否有眼光的地产商下工夫深入研究，结合顶级的产业资源，把握消费升级的潮流，实现房企转型。

    随着中国人均GDP突破8000美元，长三角和珠三角的人均GDP接近2万美元，体育消费正在爆发。在总书记体育强国和发展体育产业的国家战略指引下，看清潮流，选择体育突破口，是对房企掌舵人智慧的考验。