“走，到二三线城市去！”就在今年，这句话已经成为房企掌舵者们彼此交谈的习惯性语言。

此言论背后，是一大批品牌房企以及零售商家已经到二三线城市排兵布阵，这些城市日渐增长的惊人消费力成为商业地产的原动力。

5月20日，在离北京3小时车程的河北省会城市石家庄，星美影院总裁助理车新宇带着团队到此与一个名为众美·欢乐汇的项目签署入驻合约。这是星美影院首次进驻石家庄。

当日同行的还有国美电器、运动100、韩国乐天玛特等数十家品牌商，其中，多数商家均是首次进入该市。

在这些商家看来，河北以“三年大变样、推进城镇化”为代表的城市化进程增加了石家庄的消费力预期，对他们产生了巨大吸引力。

与此相应的是，包括石家庄在内的二三线城市，在今年也迎来了商业地产放量的时期。正在转型的中国城市经济为二三线城市带来了更多机遇，这些城市正在成为零售商、地产商、投资机构选址新方案的目标城市。而面对随之带来的竞争和风险，房企亦在探索解决之道。

2.5公里商圈的竞争

“7年前公司就已酝酿进入石家庄，现在时机终于成熟了。”5月20日，运动100行政及运营总监孙虎高对记者说。

此次运动100进驻的众美·欢乐汇项目位于石家庄裕华区。项目的开发企业众美地产是成长于石家庄的知名开发商。

据众美集团商业地产总经理段舒怀介绍，欢乐汇由10万平方米购物中心、11万平方米商业步行街、7万平方米高端写字楼、7万平方米星级酒店以及酒店公寓等组成，建成后将包含运动场所、主题休闲公园、SPA、院线、电玩等各种品牌精品店。

段舒怀表示：“众美秉持业态规划在先、概念规划在后的原则，对零售、餐饮、娱乐及配套等业态功能先行规划，之后根据市场及客户的需求进行定制式设计开发。”

实际上，众美·欢乐汇只是石家庄综合体项目开发的多个案例之一。如同国内很多二线城市一样，去年以来，石家庄城市商业综合体项目开发呈现了火热的态势。

根据中原地产（河北）研究部提供的数据，石家庄目前已上市销售的商业地产项目约有30多个，其中有不少项目为体量巨大的城市综合体。

在裕华区，不过2.5公里的直线距离，即有与万达广场和众美·欢乐汇两个巨型商业体隔二环对望。这让业内人士产生了同一区域消费力能否支撑两大商业项目的担忧。

有着多年商业地产操盘经验的段舒怀认为，消费力并不构成压力。因为项目所处的3公里商圈，仅众美旗下的凤凰城自身就能提供8万消费人口，再加上二环路北侧待建的大片住宅，未来整体将覆盖15万到20万消费人口。

裕华区副区长王石佩则表示，裕华区是石家庄市东南部迅速崛起的一个崭新区域，现辖面积101.45平方公里，人口41万，东南部是裕华区商贸服务业聚集和延伸的主要方向，将成为石家庄市经济发展最快、高档居住小区最多、人气指数最旺、发展空间最大的一个崭新区域。

二线市场的商业诱惑

除了众美·欢乐汇、万达广场外，勒泰中心、万象天成、海悦天地、北焦村改造项目、南焦村改造项目等多个综合体项目在石家庄遍地开花。

石家庄地产界人士认为，商业地产的兴旺跟城市化进程的加快以及石家庄的经济发展密切相关。

广为业界引用的数字是继去年成为河北最具消费力的城市后，今年第一季度，石家庄市累计社会消费品零售总额达361.9亿元，再次位居全省11个区市的第一位。

乐天玛特、星美院线等零售商认为，目前一线城市商业日趋饱和，而二三线城市商业潜力巨大，随着居民消费水平的不断升级，二三线城市将成为商业企业未来的战略重地。

对于中国二线城市零售地产的发展状况，高纬环球中国区零售地产服务部相关负责人表示，中国二线城市已经成为许多零售品牌的主要关注点之一。规模空前的城市化进程和持续的经济发展为商业房地产市场提供了强劲的需求。

值得注意的是，市场对于二三线城市商业地产的井喷并非没有担忧。在业内人士看来，二三线城市的商业地产大多需求量有限，定位失误、开发量过度可能形成的泡沫风险应该是政府以及开发企业需要高度警惕的问题。

河北商业联合会秘书长曹润亭指出，在过往的发展中，石家庄商业建筑存在千店一面的现象，同质化严重，亟需突破。而商业街的发展也具有一定的盲目开发现象，应该注重科学论证、挖掘文化、后期管理。

段舒怀亦表示，在三四线城市，商业地产开发企业要面临当地城市消费力是否足够的风险，“尤其是对大商业而言，物流战线会拉长，成本会增加。”

所以，众美制定的规划是，将用3年左右的时间在全国范围内启动2~3个众美·欢乐汇及其商业街项目。3年之后，将根据国内商业地产形势来决定未来的发展战略。

中国人民大学教授黄国雄分析认为，按照目前城市化的进程，每年大约有1500万~2500万人进入城市，成为新的城市人口。这些人口至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，给商业地产带来了巨大前景。

不过，更多的人士担心，二三线城市商业地产的快速涌入有可能产生一个新的风险，即未来几年伴随众多商业项目的集中放量，市场短时间内过于饱和。诸多商业地产企业或许此刻就该做好心理准备，迎接未来的挑战。