2011年，冰城春天来的有些迟缓，但步履坚定。此时在这座城市中，被春风抚慰的不仅是那些绿树青草，还有包括16万户棚改居民在内的各类住房困难百姓多年期盼着的心。

春风又绿江南岸。5月，哈尔滨第一个完全由政府主导出地出资、建管合一，用好区位、高品质、优政策对应全市棚改易地回迁安置的超大型保障房基地——民生尚都项目初具规模，一期100多栋高楼中，有相当一部分已经整装一新，准备迎接棚户区住户、城市中低收入家庭、大学毕业与新就业人员、外来务工人员等住房困难群体。这是哈尔滨住宅建设史上最大规模，也最具民生和民心效应的项目，与之相关的一系列政府运作被房地产业内解读为：“市场的归市场，保障的归保障”“双轨制”理念的大胆尝试和践行，其决心坚定，步伐疾速，哈尔滨正在开创保障房建设政府主导时代。

A 土地政策：

风水宝地给了保障房

今年为完成中央政府下达的保障房计划，全国各大城市都在土地供应上煞费苦心。不少大城市建设用地指标吃紧，保障房用地更是捉襟见肘。像深圳，目前基本面临无地可供的状况。地方政府面临的选择是：如果用好区位地块建保障房，等于是从政府财政中割舍一块肥肉；而假如保障房建设选用差地，由于选址偏远，基础设施配套落后，困难群体入住后，不仅加重生活成本负担，还很可能导致产生新贫民窟。

哈尔滨经过多年加速建设，可规划利用的住房建设用地也日渐稀缺，然而哈尔滨的保障房建设用的是最好的地，以民生尚都小区所在群力西区为例，不仅是区位最好，配套齐，而且就单个保障房项目用地规模，其一期用地面积相当于6个红旗小区(哈市建于上世纪九十年代的经济适用住房小区)，如果加上二期计划用地面积，总用地面积有望达到230万平方米，建筑规模达到400万平方米，在全国各大城市中也是数一数二。

哈市国土资源部门一位资深经济师介绍说，民生尚都小区所在的群力西区原本就是哈尔滨现有储备用地中“最有后劲儿的家珍”，这里是同时具备中央商务功能、高端产业集群功能、创新示范功能、旅游观光功能和生态宜居功能五大定位的群里新区的一部分，是哈尔滨江南最后一块风水宝地。

据了解，群里新区总面积27.33平方公里，三环路穿行其间，分为东西两区，东区已经启动建设了4年，目前包括已经入住和正在建设的楼盘达到20多家，未来1年到2年内，居住人口将达到5万个家庭15万人，初步形成了哈尔滨最具特色的生态人居环境。西区约13平方公里，这里北衔美丽的松花江，与哈市行政中心一水相隔，临江滨水，运脉极佳；西临长岭湖风景旅游区，秉承天籁，自然生态优良。南靠机场高速公路，东接城市快速路三环路。按照城市总体规划，群力新区是哈尔滨市城市住宅发展的主要方向。2010年初，哈尔滨市委书记盖如垠踏雪勘查，现场点地，群力西区易地安置项目——民生尚都小区启动区域正式定址，该项目全部建成后，入住人口将相当于国内一个普通县城的人口总数。

B 融资方式：

政府主控

资金杠杆

目前保障房建设资金主要来自几方面：中央财政拨款、政府土地出让净收益、公积金收入以及地方政府财政收入。今年哈尔滨计划建设的4.2万套保障房，如果每套按建筑面积60平方米计算，总量接近250万平方米；如果每平方米建筑成本3000元计算，仅今年就需要投入资金约75亿元。中央财政拨款平均分到每套保障房上只有1万元出头，大约相当于每套保障房所需投入资金的1/20，显然政府压力不小。

据介绍，以往哈尔滨保障房建设资金主要是用棚改中整理出来的土地，挂牌给开发商，归集一部分建设保障房资金；而从民生尚都小区开始，哈尔滨保障房资金不再依靠开发商，而是确定了政府主导建设统筹原则，依托哈投集团融资平台，组建了哈投民生公司作为棚改融资的市场主体，先行筹措投入征迁启动资金，撬动贷款，实现了政府主导下的融资主体转换，让保障房建设资金合理流动起来。该项目成为哈尔滨保障房项目脱离开发商的典范。此外，先行建设易地安置保障房还成为政府主控资金杠杆，政府“手中有房，心中不慌”，可以进一步利用棚改项目中产生的开发收益，反哺保障房建设。

据哈市住房公积金管理中心相关负责人介绍，2010年7月30日，该中心向民生尚都项目发放住房公积金保障性项目贷款7亿元，使哈市成为全国首批28个住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市中，第一家实现贷款发放的城市。当年11月，在公积金贷款的支持下，项目一期工程胜利竣工，包括经济适用住房、廉租房、公共租赁房等建筑面积达54万平方米保障用房正式交付使用。

C 建设模式：优先配备城市配套资源

质量高、环境优、功能全、物业好，这是政府主导建设民生尚都小区之初对市民的承诺，如今这一承诺正在逐一兑现。据介绍，民生尚都小区的建设指挥部全称是“群力西区易地安置暨保障住房项目建设推进办公室”，是政府为主导保障房建设专门设立的机构。

据该办主任夏德斌介绍，民生尚都小区从立项就规划为区域功能丰富、自然式绿化、田园式布局，舒适安全、环境优美、交通便利的精品住宅小区，整体品质将不输于商品房高档小区。曾邀请国内著名设计单位展开设计竞赛，经专家评审，择优确定了最终规划设计方案。高起点的定位，高标准的要求，使得项目规划顺利通过了创建国家康居示范小区的申报工作，得到了业内专家和保障住房用户的高度评价。

哈尔滨市政府已经宣布，将优先配备城市配套资源到民生尚都小区。不久的将来，这里将有两大主题公园，引入中小学名校、幼儿园、银行、邮政、大型超市。今后物业管理也由政府主导，物业管理实行政府补贴形式的高服务等级与低收费标准。特别值得一提的是，民生尚都小区以单个项目撬动全市棚改全局，得以完善城市功能布局、疏解老城区人口密度、缓解城区压力，提高城市承载力，起到“四两拨千斤”奇效；实施“先安置后征收”、“边安置边征收”，政府创新人性化征收政策使棚改户免去了以往搬迁过渡之苦；每平方米建筑面积低于4000元的房价，只相当于邻近商品住宅房价的50%左右，百姓实现住有所居梦想的同时，家庭财产迅速提升。哈尔滨创造性地保障房建设实践步伐迈入全国城市前列，形成鲜明特色的建设经验。

哈尔滨市委书记盖如垠说，哈尔滨经济不算发达，困难户又多，保障房问题解决得好，对全国意义很大。哈尔滨的保障房建设举全市之力加以推进，不仅改善棚户区居民的生活居住条件，更会直接增加百姓的财产性收入，顺民心、合民意，哈尔滨保障房建设要在全国成为典型。

D 双轨制：保障房开创政府主导时代

保障房大规模推进的背后，是住房供应制度和结构的变革。在过去30年间，哈市政府住房管理部门名称几经变化，从最初的房产局到房产住宅局，再到住房保障和房产管理局，揭示出作为公共产品的保障房，是政府开始履行其公共责任、保障公民居住权利，以及重新分配社会财富的体现。保障房建设开创一个崭新的政府主导时代，是人心所向，也是大势所趋。

在1998年取消福利分房以后大约十年间，哈尔滨的保障房基本处于缺位状态，市场中供应的房屋90%以上为商品房。福利分房时代逝去，完全走住房市场商品化的道路，造成大部分中低收入者“靠工资收入一辈子也买不起房”的严峻现实。近几年，哈尔滨推行的经济适用住房和廉租房政策，取得一定成效，但仍然主要靠政策引导开发商投资建设，其规模远远不能满足各类住房困难群体需求，那些几辈人都无法改变居住条件的棚户区居民、城市中低收入“夹心层”、刚刚毕业的大学生及新就业人员、外来务工人员，他们的住房梦想只有通过政府主导建设保障房才能实现。

哈市棚改办一位负责人说：“老城区一些好地块都被开发商摘牌开发了，剩下的都是开发商不愿意碰的大片棚户区，被称为难啃的‘硬骨头’，严重影响了城市面貌和可持续发展。如果没有棚改任务艰巨紧迫的现实性，如果没有对当下保障房落实行动的高度清醒认识，如果没有对哈尔滨城市未来高瞻远瞩的谋划和构想，民生尚都项目就不会诞生。”这位负责人表示，两年前，哈市原定拆除二环以内棚户区530万平方米，当时尚有100万平方米没有如期完成。盖书记上任后，在改善民生、加快城市现代化进程、规划十二五宏伟蓝图等方面采取了一系列大动作、大手笔，提出‘北跃、南拓、中兴、强县’新战略，作为‘中兴’战略的重要组成部分，民生尚都项目担负着撬动棚改、路改杠杆的重任，起到加快推进全市棚户区改造，改善群众居住环境、完善城市功能布局、疏解老城区人口密度、缓解城区压力，提高城市承载力的重要作用。

“今后我们的主导思想是开发商建商品房，政府来建保障房，这是一个战略问题，政府就应该通过建保障房解决百姓民生问题，财产收入问题和公共服务问题，让老百姓享受好生活。”哈尔滨市委书记盖如垠掷地有声。民生尚都项目展现出保障房建设的哈尔滨模式：由政府主导，出地出资建管合一，用好区位、高品质易地回迁安置房促进全市棚改破题，哈尔滨开创保障房建设的政府主导时代。