下一个五年，中国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说，就是告别短期调控，启动长效机制。目前来看，楼市长效机制眉目渐清，即壮大租赁，构建“租售并举”、“先租后买”的住房新制度。之所以说这就是楼市的长效机制，就在于在这样的住房新制度下，2.45亿外来人群、2000万租房大学生(二者称为新市民)、1.5亿留守人群(留守儿童、妇女和老人)才能看到“扎根”城市的希望；广大80后、90后，甚至新千年的年轻人群，才愿意较长时期内选择租房。由此，资本、杠杆和旺盛需求推动高房价和资产泡沫的链条才能被斩断。目前，城镇各种“漂”的人群有4亿左右，与现有城市常住人口的体量差不多，这是楼市最有效、最刚性的需求。他们若能通过体面的、成本相对低的租赁“扎根”城市，并依靠不断积累，或共有产权、“先大后小”等理性购房模式，拥有产权住房并成为“有产者”，楼市泡沫“软着陆”就有了空间。同时，调控高压叠加“租售并举”，房价开始平稳，各种成本下降，百姓安心租房，并根据支付能力买房，高成本购房和生活压抑的消费将释放，内需驱动自然水到渠成。

    笔者认为，国家对于楼市长效机制的框架、政策和目标是很清晰的，但“一分部署、十分落实”。过去，我们曾想通过发力住房保障，实现老百姓的安居梦，并能让房价和泡沫软着陆。当时的政策力度也很大，比如2007年的国发[2007]24号文、2010年的3600万套保障性安居工程、每年的新开工目标等。现在来看，住房保障成绩巨大，但教训也颇多，比如有的地方保障房建设任务异化为“数量目标”，很多保障房建在偏僻、配套差的地方，导致空置或“弃租”；再如，保障对象资格审核和后续监管不到位，寻租现象频发。近年来的保障房审计中，类似现象层出不穷。

    现在，我们又要发力租售并举，这与保障性安居工程类似，其肩负着实现新市民的安居梦，让楼市泡沫“软着陆”、建设内需社会等多重目标。对此，国家层面发文不少，如2016年的39号文、今年4月的租赁管理条例、近期九部委153号文等。此外，近年来中央经济工作会议、每年“两会”、政治局会议等对此也多有强调。房地产属地化特征很突出，长效机制能否从顶层部署和国家政策走向“落地”，还有待地方政策细则和真心实意的努力。

    近期，各地租赁新政此起彼伏，如落实国务院39号文的地方细则，落实153号文的租赁试点方案、搭建政府租赁平台等。未来，一方面要杜绝“以会议落实会议”、“以文件贯彻文件”，另一方面要确保中央和地方政策导向一致。目前，在很大程度上，各地租赁新政奔着招揽人才而来，如深圳、上海、成都等，人才租赁房是重点，而非外来人群“扎根”诉求，背后折射G D P考虑的“小九九”；其次，租赁能否培育好，关键看地方是否有让利诚意。比如，上海超低价出让2宗租赁用地，但这是否能常态化(而非基于面子工程的个案)，取决于地方是否有降低土地依赖的决心。

    再次，共有产权住房确实顺应了新市民、户籍无房户渐近拥有产权住房的意愿。共有产权模式“落地”的理想方式，应当是土地“招拍挂”后政府让利，让利部分就是政府产权。但是，北京仍坚持“限房价、竞地价”方式，折射地方既想获得高地价，又想让房价下降，而压力全部转给开发商。一旦商品房市场遇冷，开发商就不愿意参与了；最后，各地都公布大规模租赁住房建设计划，但教育等公共服务能否跟上则不明确，之前保障房大规模建设也出现过类似问题。

    因此，要防止租赁住房建设异化为拉动投资的政绩工程、面子工程，避免租赁房建了很多，但广大新市民不愿租住，出现类似保障房的空置、弃租等现象。由此，长效机制从设计到“落地”是一项系统工程，配套改革要同步推进，如基于租赁住房的公共属性，土地出让多用“招标”、少用“拍卖”，降低地价；再比如，教育投入与城市常住人口挂钩，确保公办教育覆盖所有常住人口；又如，实现公办教育全覆盖，就要在就近入学、教师轮岗、省市区多层次公办教育体系上下功夫。此外，税收优惠、金融支持(如R EITs)要落地，让企业租赁看到盈利机会等等。