《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称办法)日前向社会征求意见，这是北京完善住房保障制度、住房供应体系，构建楼市长效机制的积极探索。类似北京这样的超大城市，常住居民、大学毕业生等对于拥有产权住房的诉求非常强烈。1998年房改以来，北京在产权型保障房制度上的探索非常积极，供应品种也是最多的，比如限价房、经适房、安置房和自住性商品房(简称自住房)等。但是，这些产权型保障房配售对象非常严格，多数囿于京籍人士，而非户籍人士被排斥在轮候库外面。比如，上世纪90年代推出、历经时间最长的经适房、限价房，完全在京籍范围内分配；2011年推出的自住房，优先解决京籍和保障房轮候库无房人群，名下无房或仅有一套房的北京户籍居民也可购买。此次北京发布的办法中明确提出，符合限购条件但有房的常住居民、无房但有房屋交易记录的常住居民都没有配售资格。而且，一个家庭只能购买一套共有产权住房。而此次办法中明确规定，非户籍常住人士配售比例不得低于30%。

    另外，过去的保障房类别，特别是如经适房、限价房，由于超额溢价收益明显、分配机制上存在缺陷，“寻租保障房”成为普遍现象，很多地方都爆出“住保障房、开宝马车”的现象。此次北京办法中，不仅通过限制有房人群、假离婚(有房屋转让记录)获得住房，而且规定在购房人网上申请和审核的基础上，由市住建委监督开发商摇号配售。此外，此次北京办法中还提出，购房人和政府产权共有的比例灵活、一盘一议，5年后上市时，政府代持机构优先回购等。这些做法，均意在最大程度地减少保障房“寻租”，解决户籍和新市民无房户的住房需求。

    在当前从上到下全面发力“租售并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的住房供应新制度的框架下，北京高调发布共有产权住房管理办法，事实上也是顺应住房需求的变化，构建新的住房供应制度。目前来看，包括外来人口、新就业大学生在内的新市民，是住房需求的主力军，但由于房价支付能力不足，需要构建“先租后买”、“租售并举”、“先小后大”的供应体系，首先培育租赁市场，体面地解决他们的住房需求，其次通过持续积蓄，让他们逐渐具备购房能力。

    目前，每年25万左右的在京高校毕业生留京比例在50%左右。而且，北京也是国内人口、各类人才吸附能力最强的城市，周围省份40%左右的外出人口进入北京，楼市供求关系之紧张可以想象，而且长期无法缓解，超高房价在北京出现也不奇怪。因此，北京最受伤的莫过于包括广大“北漂”、京籍无房户等在内的中等收入“夹心层”。这部分人长期在北京生活和工作，对于拥有产权住房，成为“有产者”，分享城市发展和升级红利，分享城市化红利有着强烈的诉求。

    未来5年，北京新增150万套住房中，租赁住房将占30%，而且新增供地配建租赁住房已经常态化，租赁市场在快速发展和成熟。同时，长期在京工作创业的人口，他们迫切希望拥有产权住房，但支付能力不足。顺应这种需求，此次北京的办法中，除了基于产权共有降低入市门槛，未对出租有任何限制(租金按份额分配)。而且，5年后上市交易时，购房者可随行就市地出售自有产权部分，或购买政府让渡与购房者免费使用的产权部分，实现全部产权拥有。

    因此，从本质上讲，购房者拥有的产权部分，在权益上与商品住房无任何差异。唯一的区别就是，购房者以自己的支付能力，选择购买的产权部分，以自己的支付能力拥有产权型住房。也就是说，购房者和政府的产权份额，既可以是6：4，也可以是5：5。这样，即便是高房价，但在政府大幅度折让地价，以项目开发建设成本和适当利润为基础来定房价，户型限制(90平方米以下户型至少要占到70%)及产权共有等多方支持下，“夹心层”实现拥有产权住房的诉求是可以实现的。

    事实上，不管购房者和政府的产权份额按6：4还是5：5配置，都是购房者根据自己支付能力选择的结果，实际就是“先买小房子，再买大房子”，这不仅是理性的购房行为，也顺应需求并丰富多层次住房供应体系，更是长效机制。而且共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的，即根据居民支付能力，通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”，构建住房梯次和理性消费层次。目前，成都、重庆等推出了承租人后期可购买租赁住房，而且前期租金可抵月供的“由租到买”的新政策，事实上是将“先租后买”、“租售并举”有效地结合了起来。