我们以为做房奴很累，现在我们才发现，我们连做房奴的资格都没有。

　　今天这篇文章基金君主要讲两件事情。

　　一件是关于租房，另外一件事是关于二手房的房价。

　　中国首份房奴报告：不仅买不起 也快租不起

　　近日，易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告。报告显示，北京、上海、深圳、三亚四地人均每个月一半的收入都拿来交了房租。而在全部50个城市中，人均房租占收入比超25%是租金过高城市有42家，占比高达82%。

　　先给大家一组扎心的数据看看：

　　北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。

　　深圳的房租收入比是54%，月平均房租是2211元。

　　上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。

　　三亚的房租收入比是48%，月平均房租是1254元。

　　看到这组数据，微博上的网友们都炸了：

　　草菇贡丸：哈哈，辛辛苦苦挣的钱，一半用来吃饭一半用来睡觉。

　　和暖的火：果然这盛世，如炒房客所愿！

　　有何不佩：n线小城市，一百二十平的房子，一个月要一千二百块钱左右，你年租的话也要一万二，还是比较便宜的，里面什么东西都没有要自己添置。

　　一个卖女装的直男：不仅房租贵，因为租房平台的鱼龙混杂还很难租到满意的房子，中介费也很高。

　　ly大允：我们以为做房奴很累，现在我们才发现，我们连做房奴的资格都没有。

　　METATTOO小图图-FIONA：2300整租来回公司三个小时4600整租来回公司一个半小时，9000整租来回公司半个小时，这就是现实。

　　1、各城市人均月度住房租金分析

　　根据城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，计算得到各城市人均月度住房租金费用。

　　具体城市来看，2017年6月份，有3个城市人均住房租金高于2000元/月，分别是北京、上海、深圳，其中北京最高2748元/月，比第二位的上海贵出500多元。

　　2、各城市房租收入比分析

　　据了解，在美国，政府将住房支出（包括房租及水电等居住费用）超过同期收入30%的承租户定义为“中等支付困难户”、将住房支出超过同期收入50%以及收入为零或负数的承租户定义为“严重支付困难户”。

　　而在中国，易居房地产研究院将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%定义为“租金严重过高城市”。

　　而在这份报告中，“租金严重过高城市”有4个城市，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45% 。

　　3、北京房子怎么样？

　　这个数字还是很扎心的，但居住环境苦不苦，还真要看看这钱能租到什么样的房子来住。基金君特地上链家上用关键词搜索了下，给大家一个直观的环境瞧一瞧。

　　北京，房租在2500元~3000元之间的房源一共有1397套。

　　其中，被浏览的较多的是一套位于通州梨园附近的小户单间，套内面积34平方米，月租2800一个月。适合单身人士或者小两口居住，距离地铁梨园站近，家具家电齐全。

　　不过通州区梨园位于五环与六环之间，靠近六环。这就意味着去市中心通勤的话，每天耗时长达四小时。

　　北京二手房价调查：

　　报价最高下调20%还可谈？

　　继续观望还是现在出手，你想好了吗？

　　北京 “3.17”开启的史上最严一轮楼市调控至今已经执行4个月了，北京楼市悄然巨变，从狂躁到冷静，可以说是冰火两重天。

　　不仅国家统计局的数据显示，北京二手房价已经连续两个月领跌全国了（6月环比降幅1.1%），而且与以往调控给人的感受不同，这轮调控给人最直观的感受是房价真的降了，降的还不只官方数据说的那一点点。

　　先来看一张图直观感受一下：

　　北京二手房挂牌均价走势

　　从上图可以看出，在3月出政策后，二手房挂牌价直线下降，并逐月回落，至7月略有回升。数据显示，北京7月二手房挂牌均价 51299 元/m²，与3月最高点的61326元/m²相比，降幅高达16%，已经回落到去年“9.30”政策之前的水平。

　　注意，上面这个只是北京二手房的挂牌均价，并不是实际成交均价。

　　再来看一张网上流传的一位网友制作的图表：

　　从这个图表可以看出，无论是中心城区还是新城区，北京有30个楼盘的挂牌价在6月之后下调幅度均超过17%，其中有12个楼盘调价降幅超过20%。

　　北京二手房价真的降了这么多吗？这张图表能否代表北京楼市的现状？当前市场状况是什么样的？未来市场还会发生哪些变化？现在到底适合继续观望还是该出手时就出手？带着这些问题，证券时报记者以购房人身份对北京二手房市场现状进行了调查。

　　一、北京中心城区普通住宅

　　北京中心城区的房价向来比较坚挺，在这轮降价潮中，这里能降多少呢？

　　从下图可以大致了解一下北京中心城区当前的二手房成交均价。

　　朝阳区：望京某小区，投资客多，成交单价降幅9%

　　还记得文章开头的那个网友制图吗？这次证券时报记者咨询了图中降幅最高的那个朝阳区望京地区某小区的情况。

　　据某中介的工作人员介绍，现在该小区成交单价在7万左右，“3.17”之前最高单价8万多，现在降下来了。“该小区都是一居室的小户型，业主大部分是投资客，现在价格已经比较便宜了，好多客户就是因为便宜才买的，有的房源总价最高时370万-380万，现在是270万-280万，降了100万左右。”她说。

　　该中介表示，望京片区有两个板块，公房区和商品房区，价格低点的小区单价6万-7万，高点的小区单价7万-9万，与“3.17” 之前比均价降了10%-15%，现在的价格相当于去年下半年的价格。她认为，如果现有政策不变，房价还会小幅下降。因为贷款政策不变，很多客户还是选择观望的话，要想成交只能降价了。

　　不过，证券时报记者同样比较了该小区某相同朝向、相近面积房源的成交记录，最近的成交单价比最高时下降了9%。

　　二、北京城市副中心通州：双重限购，成交价降幅不到10%

　　再来看看北京城市副中心通州区域的情况，证券时报记者找到通州果园附近的某小区，在售房源挂牌均价在4.5万，不满5年的价格会低一点。

　　某大型中介工作人员告诉记者，目前通州城区成交均价在4.8万到5万左右，老校区、位置偏一些的在4.1万到4.2万，新的房子在5.5万到5.6万。“我们店周边小区新政前的成交价达到5.6万，目前成交价5.1万，面积越小的因总价低，单价要比大面积高。之前2居室成交均价5.5万左右，现在每平方米降了3000到5000元，有的可能差距更大，主要看社区品质。位置好近地铁的降得少；个别急售的降得多，有一个90多平方米总价520万的，现在有480万成交的，降了40万，降幅不到10%。”他说。

　　当记者谈道其他区域有房源挂牌价降幅很大，该中介说：“有的业主心理价位还处在新政前想卖高价呢，报出来太高，看的人都没有，知道目前的行情后，就会往下大幅调价，所以他们的调价幅度就显示特别大。而有的了解行情的业主报价相对理性，再略微讲价就能成交，他们的调价幅度就不大。”

　　该中介表示，现在通州的房源量不算多，好多之前卖房为换房，现在换不了了，就不卖了自己先住着。现在成交量不多，客户观望程度比较高，也担心价格下降，成交速度放缓了。现在价格确实往下走，一般的报价都有讲价的余地。他估计价格还会往下走，因为没有成交的话，业主想成交就得往下调价。

　　该中介同时提醒，通州属于双重限购，有北京户口但不是通州户口的家庭，名下无房的才能在通州买一套房。

　　三、北京新城大兴：房源多成交少，预计成交价降幅约10%

　　除了北京中心城区和城市副中心，北京新城大兴因近年来卖了不少高价地、房价迅速上涨而备受关注。

　　证券时报记者从链家网上了解到，大兴枣园附近的某小区近两个月来几乎零成交，最近成交是在5月份，某2居室的成交总价450万，之前挂牌价格是510万，中间调过一次价，实际成交价比最高挂牌价下降了11%。而该成交价格与同类房源在3月时的成交总价535万相比降幅高达16%。不过，6月新挂牌的同类房源总价500万，价格反而上涨了。

　　对此，该小区附近某大型中介门店的工作人员告诉记者，5月成交的那套房靠小区最里面，业主着急用钱，价格确实比较低，而6月新挂牌的这套房报价确实有点偏高了，同类房源目前成交价格应该在480万左右。

　　如果按照上述中介所说，现在480万的成交价格与3月的535万成交价格相比，降幅在10%左右。

　　“现在房价是降了，小区内没有税费的房源成交单价在5万到5万5。”上述中介工作人员说，最近看房的人挺多，但是该小区却没有成交，是因为整体报价偏高。另外，现在市场房源多，可选择性多，很多人购房不是特别急迫。“现在的报价都还可以谈，具体能谈下多少，主要看房主心态吧。”他说。

　　调查总结：

　　上述中介门店工作人员的说法可以作为购房参考，但有些观点也不能全信，比如他们说的房价降幅15%、20%或30%，可能只是一个大概的情况，有的是个别现象，证券时报记者比较有成交记录的同类房源得出的实际成交价降幅并没有那么多。

　　因为二手房的价格取决于多种因素，比如地理位置、周边配套、小区环境、楼层朝向面积、装修程度、有无税费、业主售房急迫度等因素都可能导致价格差异，即使同小区内、同楼层朝向、相同面积的房子，装修优劣、有无税费或业主是否着急用钱等因素都可能让总价相差几十万。因此，大家在选房询价的时候，最好在同等条件下进行比较。而且相对于主观性较大的挂牌价，同类房源的历史成交价更有参考价值。

　　宏观数据：7月二手房成交量或不足7000套

　　再来看看研究机构的宏观数据。

　　先看一下北京二手房成交量的月度情况

　　从这张图可以看出，3月调控后，北京二手房市场快速降温，交易量断崖式下跌，6月交易量更是不足万套，与新政前的交易量相比，跌幅近7成。

　　而从7月的数据看，成交量还在继续下跌。伟业我爱我家市场研究院数据统计，7月中上旬（1~20日），北京全市二手住宅共网签4651套，与6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。日均网签量仅为232.6套，跌破300套，依此走势，预计7月全月北京二手住宅网签量将很大概率不足7000套，再创新低。

　　此前有专家曾表示，二手房月度成交量在1万套以下时，说明市场趋冷；超过2万套则说明市场过热。

　　再看一下北京二手房价的月度环比涨跌情况

　　从上图可以看出，在“317新政”强势出台后，北京二手房价在3、4月份冲高后，开始逐步企稳回落，先是5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象。

　　专家观点：二手房成交量到谷底，成交价降稳中有降

　　听了中介的说法，看了研究机构的数据，再来听听业内专家对当前北京二手房市场的判断。

　　中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，北京二手房市场的成交量在经历了前3个月的急跌后，现在基本到达低谷了，预计7月份的成交量在7000、8000套左右，已经达到历史低点。而成交均价在今年春节后半个月里就涨了10%，现在大概跌了8-10%，跌到了春节前后的水平。他认为，随着成交量到谷底后，价格变化就会放缓了，继续微跌的可能性较大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时认为，北京二手房交易量是呈逐月下降趋势的，6月8千多套，7月预计可能不足7千套。二手房价格是环比下降的趋势， 5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，7月应该仍然是环比下降的。

　　“接下来，我觉得交易量有可能会相对企稳回升，因为现在7、8千套的交易量有点偏低了，但是价格仍会保持稳中有降的趋势，而且不管是原来的高总价大户型还是中小户型都会进入到降价区间。”胡景晖说，当然，随着价格的下降，一些有购买实力的人会适时出手，这也是交易量会有所回升的一个原因。

　　官方表态：二手房市场已进入下行通道

　　最后再来看一下北京市对于当前二手房市场的官方表态：

　　7月11日，在“北京市推进供给侧结构性改革成果新闻发布会”上，北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰示，针对房市尤其是二手住房市场过热情况，继续贯彻落实去年“9.30”新政，今年3月17日以来打出房地产调控一系列组合拳，密集研究出台18项房地产市场调控政策措施，包括细化限购限贷政策、遏制炒作天价“学区房”、清理整治“商改住”、严格产业项目管理、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等，从“控”和“供”两方面发力，严格严密精准调控。目前，市场过热的苗头得到有效遏制，新房市场延续总体平稳的态势，二手房市场已进入下行通道，购房需求明显回落，调控效果符合预期，市场出现量缩价稳的积极变化。