区域视野下的城市定位与项目开发

论坛嘉宾：
顾云昌 中国住宅研究会副会长、秘书长、建设部住房政策专家委员会副主任、教授
董黎明 中国土地学会副理事长、中国城市规划学会理事、北京大学城市与区域规划系博导、教授
王嘉敏 诚通嘉业集团董事长、总裁
邵念强 北京成业行房地产投资顾问公司总经理
陈 俊 北京今日潮流企业策划有限公司董事长、北京浙江商会副会长
贾 涛 北京中纺天行房地产开发有限公司副总经理
杨建平 中关村商会会长、国际商业房地产投资师协会中国总会主席
李维明 天津市金源伟业置业有限公司总经理
章永龙 德润房地产开发集团有限公司总经理助理

国家“试验区”正全线推进——

2005年6月：国务院批准上海浦东新区成为首个国家综合改革试验区。主要目标是着力转变政府职能，着力转变经济运行方式，着力改变二元经济与社会结构。

2006年5月：天津滨海新区成为第二个国家综合改革试验区，在身份认定上，滨海新区成为国家“新特区”。

2007年6月：国务院正式批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中国在新的历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。

2007年12月：武汉城市圈和长株潭城市群同时成为国家“两型社会”（即资源节约型和环境友好型社会）建设综合配套改革试验区，它们将成为中国经济新的增长极。

2008年3月17日：《滨海新区综合配套改革试验方案》获得了国务院的正式批复，国家在金融、土地、行政改革等方面的改革试点，安排在滨海新区进行先行先试。
这一系列举措让人们明显感觉到，在全球经济一体化的推动下，国际竞争的基本单位既不是企业也不是国家，而是大城市圈。区域间的分工、交流、合作、竞争诸关系日益强化，而城市定位在推动中国经济社会发展进程中产生的重大作用和存在的一些问题，吸引了学术界的高度关注，也受到了地产开发企业的重视。

2008年3月23日，在中国国际城市化发展战略研究委员会系列论坛之“城市定位与区域经济发展”论坛上，专家、学者和企业家站在区域经济的高度，讨论了国家区域经济发展的进程、城市定位与区域经济的关系，探讨了城市定位存在的问题及对策，并为企业如何在区域的大视野下进行项目开发支招。

区域经济发展大势所趋

随着我国城市化速度的加快、城镇体系的不断完善，城市群的出现和健康发展，既是“十一五”期间区域经济发展的特征，也是国家区域经济发展的重大战略。

国家“十一五”规划纲要明确指出：“要把城市群作为推进城镇化的主体形态；已形成城市群发展格局的京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等区域，要继续发挥带动和辐射作用，加强城市群内各城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力；具备城市群发展条件的区域，要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，形成若干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的新城市群。”

这是党和国家对促进城市化进程和区域发展的重要战略决策，必将对我国经济和社会发展产生重要而深远的影响。

区域经济概念受到重视
顾云昌 过去人们一味责备城市乱发展，不清楚城市究竟在干什么，现在区域经济发展的方向明确了，城市扮演什么角色也就有了基础。 国家对区域经济发展的认识越来越清楚：无论是国家提出的中部崛起战略，还是振兴东北老工业基地、西部大开发政策，都是国家在对区域发展进行规划。特别是从去年到现在，越来越强调区域经济概念，国家先后批准了成都和重庆的城乡统筹综合配套改革试验区，武汉城市圈、长珠潭城市群资源节约试验区。由此可见，国家意识到区域经济的重要性，并从区域进行规划与发展，下的工夫也越发明显。

区域发展应把握三个原则
杨建平 在区域发展过程中，必须把握好三个原则。第一是地理经济概念：一个城市与周边城市地理关系、位置关系、形态关系等必须考虑清楚，因为任何一个城市都会与周边城市产生影响，或者由它影响周边城市的发展。城市与城市之间的关系应该是网状关系，它不可能是一个孤立的点，而是受周边城市的牵制。第二是社会经济概念：一个城市的产业化所指的是一个城市社会经济的表现形态，也就是基础就业率问题。这个比例大于“1”，说明这个城市的生产力贡献大，产生的价值就高，人均GDP就会更高。如果小于1，其地区发展一定不会很好。第三是科学发展观概念：一定要给未来预留发展空间。比如类似“杭州西湖第一高楼”被爆破引来社会多方争议，就在于当时该设计楼时没有考虑二十年后会变成什么样。

区域产业要与区域发展体系吻合
王嘉敏 目前，我们在天津有一个五万亩规模的项目。对于这样一个大的项目，在运营、定位时，我们一直思考的问题就是区域经济发展问题。因为就全国而言，我国的房地产开发已趋于相对饱和。所以，研究国家未来经济走向和发展，对城市和企业来说都很重要，这可以避免盲目的开发。在推进区域产业发展时，一定要吻合区域发展体系，如果这个根本性问题得不到解决，势必产生盲目的开发。

城市定位决定着中国城市的命运

经济一体化和全球化引起的国际分工，导致了城市分工，让国家的竞争力更多地体现在城市的竞争力上。城市定位正确与否，决定着中国城市的命运，它不仅明确了城市竞争力之所在，更重要的是指明了城市发展的方向。

在论坛上，专家表示，我国城市定位存在着脱离实际、定位超前，以及相互攀比、千城一面、“窝里斗”等问题，阻碍了城市的健康发展。在痛揭城市定位误区的同时，大家纷纷为城市定位支招，并一致认为，在全球化一体化的今天，城市要实现最优发展，必须扬长补短，站在区域的高度对城市进行准确定位，制定竞争和发展战略。同时，区域间的城市要协作，最大化地创造财富和提升城市竞争力。

痛揭城市定位误区
董黎明 城市定位存在以下误区。
    误区一，好高骛远、做强做大。一些城市在定位时口号喊得很响，都要做大做强，甚至提出要一年一个样，三年大变样，实现跨越式发展、还要超前发展。很多城市都要建设成几百万人口的城市，它违反了城市发展规律。中部一个省的城市充其量20多万人，在城市总体规划中提出5年内人口增加到100万人，建的迎宾路宽达120米，这显然会造成资源浪费。误区二，你有我有，样样俱全。中央有一个精神，有所为有所不为。一个城市不可能什么东西都有，过去北京、天津这两个城市对着干，不仅城市的特色没有了，而且城市建设也不伦不类，造成资源浪费。现在北京和天津分工明确了。 误区三，脱离实际，违反城市客观条件。城市在定位时应考虑城市资源和环境条件，但一些水资源紧缺的城市，却在城市搞很多大水面。比如引发最大争议的是北部某城市，要搞生态城市的建设，在城市东边建七平方公里的大湖，水从哪来的？南水北调以后一吨四块钱，以后的水将从哪来？这些都是需要从城市当地情况考虑的。 误区四，定位相互攀比。从城市定位看调子很高，很多城市定位国际型大都市，搞CBD中心区的建设，上海、北京、广州、深圳等城市还无可非议，一些省会城市，十几年都没有建成CBD，不仅不利于城市建设，也不利于开发企业的发展。

城市定位应满足基本需求
顾云昌 城市定位不能一味追求差异化而忽视城市的基本需求，实际上，满足各个城市的基本要素应放在首位。从古代看，“城”，原指是住人的地方，为了安全，人们建造了城墙；住的问题解决了还要有生活，需要有农贸市场进行交易，这就形成了“市”。这是“城市”的由来。现在“城市”的概念扩大了，所以，我们在城市定位时，不能将“城”和“市”割裂开，而应该考虑城市的基本需求，在此基础上再讲差异化。

城市定位不能仅凭行政意志
邵念强 目前，有些城市，尤其是地级市和县级市，经济发展之后，城市扩张动力强劲。在城市扩张过程中，一些城市的一把手主导性非常强，建筑规划和单体设计都要按其意愿来做，并且制定城市规划时只考虑形体规划，没有做深度的城市经济发展方向研究。这十分不利于城市将来的发展，同时还会造成大量的财物浪费。所以，城市定位一定要坚持实事求是，充分考虑城市的经济支柱是什么，发展优势又是什么，这样才能做到科学合理的规划，才能对城市准确定位，才能推动城市持续快速健康发展。

不能千城一面，应突出自身特色
陈俊 现在城市定位普遍存在千城一面的现象。其实每个城市都有它的特点，如何扬长避短才是我们城市定位该走的方向。城市定位准确会促进区域经济发展，同时，区域定位明确也会促进城市发展。
    城市定位时，不能简单用政府行为限制它，或者简单改掉一些有生命力、有文化积淀的东西。如重庆的瓷器口，早在一百多年前这个地方就是商家云集之地，码头非常繁华，整条街古色古香，很有北京过去前门大栅栏的感觉。几年前，当地政府准备拆掉这条街，结果遭到很多专家和市民反对。最后，重庆市政府经过研究决定保留瓷器口的原有风貌。最近我去瓷器口，发现这条街确实一片繁华，家家户户生意很兴隆。这告诉我们，做城市定位时，必须走自己的特色之路，才能吸引广大商户前往投资。

城市定位要依据国家政策
贾涛 城市的定位会随国家时事政治的变化而变化，这一点在福州体现得非常明显。福州作为一个前线战略城市，今后发展会非常强劲。刚刚结束的台湾选举，基本奠定了两岸稳定发展的大局，这很可能让福州房地产成交量和价格上涨，而且将来福州会比其他城市发展得更好。
    当然，城市定位也会随着国家政策的变化而变化，如重庆。虽然全国十大房地产商在重庆做得很大，但彼此之间的竞争非常激励，效益也不是很好。为什么会出现这种状况？第一重庆市政府当年土地是放开供应，随时进行几十万平米的土地拍卖；再一个，重庆不像上海、北京等城市有强大的市场需求，而且重庆周边地区相对比较贫困。所以，一直以来重庆房价不是很理想，直到去年国家将重庆作为城乡统筹试点，重庆的基本地价涨了一倍，开发商的日子才好过了些。 因而，对于地产开发公司来说，要追求经济效益和利润，就必须根据国家形势和政策变化来预先思量。这也说明，城市定位是会变化的。所以研究城市定位、区域经济必须要用发展的眼光看问题。只有这样，才能对城市、企业将来的发展起到积极的推动作用。

要在不断发展中完善城市定位
杨建平 现在，无论是社会生产力，还是人的觉悟，都有了很大程度的提高，城市定位也变得越来越重要了。比如说生物替代能源，如果以后研发成功了，城市会发生什么变化？人们开始追求从物质享受转变为生态享受和环境享受的时候，这样一个城市状态需要多少年的时间？十年、二十年？所以，在进行城市定位时，要为后人着想，为未来的可持续发展留出余地，想不好、想不清楚的问题就留给后人去想，总之，不要破坏环境。

城市定位要根据实际制定
李维明 城市定位肯定不是一成不变的，这在澳门特区身上体现得十分明显。近几年随着澳门博彩业的发展，大量移民涌入澳门，从而把澳门房价大幅度地拉动，目前平均价格已达到了每平米15000港币。澳门特区政府在看到大量移民涌入后给城市发展带来的压力，及时提高了移民的准入门槛。过去只需投资一百万不动产，存入50万港币，四年后就可以取得澳门永久居民权。如今，澳门把准入门槛提高到500万港币，以限制外来人口的大量涌入。从这个方面来讲，澳门政府的这一举措，极大地减缓了城市压力，保障了澳门居民的社会福利，维护了澳门的社会稳定。所以，从城市定位角度来说，澳门特区的例证很有说服力。

企业机遇与项目开发

论坛现场气氛热烈，无论是专家学者，还是企业家，都有一个共识：那就是企业发展与项目开发应有区域的高度视野，要研究区域，并从所在城市的定位去考虑和运作。企业如何参与区域的经济开发与建设？企业有怎样的实践？企业如何找到自身发展的特色，确定最优的功能定位，实现城市内外的资源最佳配置？关于这些问题，大家纷纷支招。

政府对区域的指导性对项目开发至关重要
王嘉敏 就目前而言，支撑我国经济发展的两个主要发展区域，一个是长江三角洲区域，另一个是珠江三角洲区域。这两个区域发展方向是什么？国家未来应该怎样指导这些地方实现更好更快地发展？在区域的背景下讨论这些问题变得非常重要。如果政府指导性、协调性不够，城市间“窝里斗”就难以避免，同时开发商开发项目也会很困难。天津滨海新区的规划很完整，港口背靠首都，在北方承载非常大的输出输入功能，它的定位比较清晰。为此，我们在对自己的项目定位时，就应首先考虑与滨海新区的功能补充关系。我们不愿意看到重复使用或使用不到位之类土地问题的产生。一旦出现这样的情况，土地优势也就无从凸显了。

城市性质决定房产开发方向
董黎明 城市的性质反映了一个城市跟另外城市的本质差别。定性不一样，城市的主要职能、主要功能就不同，它直接影响房地产开发的方向和结构。如果我们了解到不同城市的性质，可能对房地产开发有帮助。比如在风景旅游城市，主要开发方向应该是旅游、休闲、高档的别墅类项目。在一个工业城市进行开发，开发项目的户型标准应考虑人们的收入水平，项目的区位还要方便职工上下班和生活的便利。再比如在港口城市，最精华的资源就是岸线的资源，开发项目时不能只考虑自己，还要考虑与周边的和谐。
顾云昌 作为开发商，要详细研究城市的发展，知道城市定位后再找到与之相适应的项目定位。这样一来，开发的项目就容易做活。因为什么样的城市定位，就会产生什么样的发展速度，从而形成什么样的居住形态以满足一定的城市功能。 邵念强 房地产开发与城市定位不一致的情况很多，应加强国家对中小城市总体规划前的城市定位与区域发展研究工作，当然这是政府的责任，很多城市也这么做了。但因为中国的经济发展很快，特别是中小城市，急需专业的机构和团队为他们的城市定位与区域发展提供咨询服务，而且这种研究与城市规划研究院的城市规划师所做的工作有很大区别，侧重点也不一样。对一个城市新区而言，应该先研究城市定位、产业发展，然后再看房地产开发怎么做。所以，大的开发商和大的开发项目尤其要关注区域的定位，城市发展战略，然后再去做小区规划、建筑设计。

区域发展方向不明朗，开发投资要慎重
邵念强 越是大规模的开发项目，在研究市场定位和产品定位时越要研究所在城市的定位和城市区域经济的发展潜力。一方面，拟开发的项目要和区域发展方向与城市定位相协调;另一方面，如果发现城市定位模糊、区域发展方向不明朗，开发投资一定要慎重。 由于城市（包括区域经济发展）定位不正确，导致区域价值下降、开发项目缺乏后续增值潜力、甚至导致开发项目失败的案例有很多。比如在山东的一个沿海城市，本来是一个具有增值潜力的旅游度假区域，但由于区域定位模糊，城市规划按照工业区的模式做的，交通组织、城市配套、建筑类型和档次、规划条件、环境保护措施等都没有按照旅游度假区来做。我们受开发商委托在那里做一个很大的海边开发项目前期研究时，就发现了这个问题，项目开发定位与区域发展定位产生了矛盾，而且很难调和（最后我们说服政府调整了整个区域的规划）。

项目开发应与经济状况相适应
陈俊 无论是操盘一个项目，还是制定发展规划，都应找出项目的特殊性、优势所在，及市场空白点，这样才能准确把握市场需求，真正把项目开发“活”。我曾经去南方某个城市考察，该城有一个二十几万平米的商业地产项目空在那里，三年了都没有做起来。原因就在于该项目的开发定位脱离了所在城市的实际经济状况。该项目离广州、深圳只有一个小时车程。这两个地方的区域经济成熟度明显高于项目所在地。作为投资商肯定愿意到深圳或者广州投资，因为这两个城市相对来说环境比较成熟，投资政策比较完善。此外，该城的小工业比较发达，企业主、打工仔比较多，而中间层比较缺少，再加上该项目的所在区域又是该城市的中等地区。 鉴于此，我建议该项目根据这个城市的实际情况，将项目定位于中产阶级而不要定位于世界500强企业，这样，项目才更具有吸引力。