国庆节期间全国多个城市密集出台房地产调控政策，有些政策被冠以“史上最严”的称号，促使房地产“金九银十”的预期出现了分化，有些先前对房地产看多的专家开始预测房价可能转向，有些专家认为房地产调控难改上涨态势，有些人认为房地产调控将利好非调控地区，推动这些地区房价进入增长周期，特别是有助于房地产库存压力大的地区去库存。

　　虽然上述关于房地产市场走势的观点都有其特定的逻辑，但观察2008年以来以限购、限贷为核心的房地产行政调控政策演变，可以发现相关政策并没有实现调控目标，而且近年来诸多城市逐步放弃了相关行政手段，表明限购、限贷等房地产调控政策并非促进房地产市场健康发展的有效举措，政府应该借鉴世界经验逐步引入房地产税。

　　然而，当前房地产价格飙升再次促使地方政府重走限购、限贷等调控老路，而且在短短时间内诸多地区竞争性为调控加码，这种粗暴的调控方式不仅无助于房地产健康发展，可能还诱发更大的风险。

　　房地产粗暴调控可能刺破房地产泡沫而引发系统性风险

　　有评论认为限购、限贷等房地产行政调控政策无助于遏制房价上涨问题，这在理论上是难有支撑的。如果政府采取极端的管控行为，限制购房者的需求，特别是在当前一线及二线热点城市高房价的背景下，刚需较难具备购房的实力，采取诸如禁止已拥有住房的家庭购买住房的政策，同时堵住婚姻协议等漏洞，那么房地产市场供需必然出现逆转，房价调整也就必然。

　　然而，房价下跌是政府的目标吗？房地产属于投资品，老百姓有买涨不买跌的心理，如果房地产价格下跌，那么房地产市场投资预期回报可能随之下调，进入房地产的资金必然面临收缩的问题，由此将促使房地产价格出现单边下跌格局，房地产市场调整所引发的商业银行风险、土地财政风险将逐步暴露，房地产调整不仅带来经济的下行压力，而且增大金融等系统性风险。因而，政府对房价的调控目标更多的局限于遏制快速上涨势头而不是促使其下跌。

　　要促使房地产市场不出现暴涨暴跌的局面，宏观政策的连续性尤其关键。但当前地方政府密集竞争性对房地产调控不断加码，如此粗暴的方式显然大幅逆转了今年以来支持房地产发展的政策，可能促使市场出现较大扰动，如果市场预期因为如此粗暴的调控而逆转，房地产需求大幅下挫，那么房地产市场可能出现快速回调甚至暴跌，使得房地产市场风险逐步释放的时间窗口丧失，由此可能刺破当前高位运行的房地产泡沫，房地产调控所滋生的系统性风险不容低估。

　　房地产粗暴调控强化户籍制度而滋生劳动力市场缺乏灵活性的风险

　　房地产调控大多以户籍作为重要的约束条件，强化了户籍的价值，拥有特定城市的户籍就意味着拥有更多的特权。此举的结果是导致了社会对于户籍的更加重视，这与近年来城镇化战略提出的淡化户籍制度的改革方向是冲突的，当前房地产调控可能滋生户籍制度改革的更大阻力。

　　户籍制度的强化虽然有其一定的道理，但显然无助于劳动力的流动，由此也就引发了劳动力缺乏灵活性的僵化问题。欧洲近年来经济发展疲软有着深层次的根源，但经济高度一体化而劳动力缺乏灵活性被认为是重要的原因，由此滋生的是欧洲内部经济的失衡。我国如果由于房地产而强化了户籍制度问题，那么未来我国经济社会的发展将面临着新的挑战。

　　房地产粗暴调控滋生房地产税制度设计无限期推迟的风险

　　虽然房地产税的开征有着诸多的争议，但欧美等发达大国房地产市场大多开征房地产税的经验表明，房地产税有其开征的必要性。我国财政部长楼继伟今年也表示要义无反顾地推出房地产税，预示我国开征房地产税只是时间问题，房地产税的制度设计提到了议事日程。

　　然而，问题是什么时候应该开征房地产税？从理论上看，房地产税可能对房地产市场产生冲击，在房地产市场低迷时期，通常应推迟开征房地产税，从而避免由此带来的更大不确定性。

　　因而，房地产市场景气时期开征房地产税是比较理性的选择，今年以来房地产市场的火爆客观上为房地产税的开征营造了重要的时机，但当前重启限购、限贷等调控手段，房地产市场的发展存在较大不确定性，由此推出房地产税可能面临新的挑战，从而可能导致房地产税丧失推出的时间窗口，房地产税制度设计面临无限期推迟的风险。

　　(陈建奇:中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)