朱凌波认为，商业地产的“过剩”可以划分为某种特殊区域总量的过剩和结构性过剩。“而总量的过剩是结构性不足造成的。”他解释说，大型的中高端物业总量上可能在很多区域是过剩的，但要看到，包括很发达的社区便利店、各种专业店、专题店，按照人均商业占有面积，还远远不够。许多具备一定消费人口的社区周边，甚至没有符合区域消费特征以及居民消费习惯的社区型商业地产。
　 他表示，商业地产发展的这种不成熟主要是产业链的不成熟造成的，也让开发商进入了“新围城”。比如，地方政府的强势主导和中央政府的管理缺失，尤其是政府在商业地产的规划，发展的均衡性，包括零售商的配置等方面，还会在相当长的一段时间是困扰中国商业地产的发展。
　 据他介绍，目前没有一个中央级政府和部门负责商业地产的管理，商业网点的管理条例也一直没有出台。相反地方政府在这方面却很强势，因为商业地产对拉动内需、投资、包括城市形象都很重要。这也让商业地产在地方表现为“首长项目”，以政绩和拉动地方投资为趋导，主观性非常强，要做大，做高，做强，要引进500强，不是按照当地市场的消费需求、消费习惯，从某种程度上是违背市场规律的政府主导行为。
　 另外，运营管理专业机构和专业人才的匮乏、针对商业地产的金融产品较少、政府的开发速度快于开发商的发展速度，商业地产的开发速度快于商家发展的速度，等等都是影响商业地产健康发展的主要因素。
　 为了提高行业整体素质，培养更多的专业人士，朱凌波从2002年就在请华大学的平台上开始做“全球化城市与地产运营商UEO”和“国际商业地产运营商CREO”的培训工作，取得了良好的口碑。同时他还通过举办大型论坛和主题沙龙，为企业解决实际运营中的问题。2008年底又组织了专家发表了商业地产专家报告。
　 “中国改革开放30年，我们都是摸着石头过河，干什么学什么，学什么干什么。所以，商业地产发展的不成熟是行业成长必须要经历的一个阶段和过程，也是必须付出的代价。我想，随着城市的发展，尤其大的商业项目又是拉动区域经济的引擎，这些问题都会逐渐解决。

开发商要学会危机思考
　 近几年，房地产的支柱地位一度受到质疑。在此次应对金融危机拉动内需中，房地产业被上升到从未有过的国民经济重要支柱产业的地位，在2009年保经济增长工作中更被认为是重要的著力点。
朱凌波感慨，房地产业作为国民经济的支柱产业走过了一个很曲折的道路。在政府2004年第一轮宏观调控之前，房地产发展最高速的时期，支柱地位并没有落实。直到第一轮宏观调控后，开发商、媒体出现巨大的反弹，国务院才把它定为支柱产业。这次宏观调控刚刚出现成效，外部又发生了金融危机，房地产业作为带动固定资产投资的重要引擎，也就无可厚非地被赋予重要支柱产业的地位。
　 “其实，此轮房价的下调即使没有美国的所谓金融海啸也一定会发生的，只是可能不会来得这么猛而已！因为中国的房地产风险和泡沫已经累加到必然释放的阶段和氛围，是一个量变到质变的必然过程。而房价下跌后，政府和各方力量寻求救市也是正常的举动，升得过高过快自然要调，降得太急太深更要救，这是非常符合周期发展的理论和方法，不值得大惊小怪。”
　 他表示，这一跌非常必要。一是跌出了政府的威信，几年苦心的调控终于见效；二是跌出了百姓的怨气，心理得到释放和平衡；三是跌出了开发商的理性，使偏执和冲动的开发商受到棒喝，任何行业都会有周期，有调整，好日子不会永远，要学会风险控制和保守经营。虽然很多人骂万科降价，但还得跟着学，这说明万科有前瞻性，也说明万科是个对行业有战略性、周期化思考的企业。”
　 在世界都把摆脱金融危机的希望寄托于中国的今天，朱凌波认为，中国承担着历史性的、国际化的使命，所有的中国人都要形成一个正向的思维，让中国走上可持续发展的道路。我们这一代人亟需要做的，就是打破急功近利的思维。对于开发商来说，要改变没有暴利不赚钱的思维模式，形成危机思考的方式，从目前停留于如何应对危机，转向企业发展战略、经营模式的深层次思考。房地产业不要等着政府“救市”，行业要自救，要尊重市场规律，尊重经济发展规律，将房价调整到社会平均利润点上。
“这次危机不是行业的危机，而是企业的危机。那些不符合行业发展规律的企业会倒闭，留下真正的品牌企业，以及跟政府和消费者协调发展的企业，地产行业也会更加成熟、健康。”