【指导单位】中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会 

【主办单位】中国国际城市化发展战略研究委员会

【承办单位】国瑞地产·国瑞购物中心

【媒体支持】新华社、中新社、中央人民广播电台、中国国际广播电台、新浪网、搜狐网、搜房网、 城市化网、光明日报、中国建设报、中华建筑报、精品购物指南、北京晚报、北京青年报、京华时报、新京报、《城市化》杂志等

【时 间】2009-05-08下午

【地 点】国瑞购物中心、国瑞地产办公楼

【主 持 人】中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、城市化网执行总裁、《城市化》执行主编：蔡义鸿

城市化的核心是人的城市化。随着我国城市化进程的快速推进，中国经济蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，我国商业地产市场正迎来新的一轮发展机会。新近在北京长安街南崛起的崇文商圈，以及北京国瑞兴业房地产有限公司开发的国瑞购物中心，一并进入了中国国际城市化发展战略研究委员会关注的视野，成为关注中国城市化研究不可多得的案例之一。
5月8日下午，各位专家领导、企业家和媒体朋友们齐聚国瑞地产，实地考察了崇外商圈·国瑞购物中心，并以国瑞购物中心为案例，共同探讨研究当前经济环境背景下我国城市化进程与商业地产发展趋势。

金德钧城市化必然推动商业地产发展

金德钧：住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会主任、中国市政工程协会会长、原建设部总工程师

如何应对当前肆虐全球的金融危机，我认为现在发展商业地产、拉动内需，就是实实在在为应对金融危机做具体的事。我曾说政府刚刚对房地产开始调控，结果就恰好遇上金融危机，真有点“屋漏又遭连夜雨”。我特别强调信心的重要性，目前我国受金融危机的影响不会太大，主要在外贸领域影响更大一些。因为国家在经济上，特别是在金融上有很多优势。
比如说我们的外汇储备是全世界最多的国家，大概是2万亿美元，现在2009年的一季度末的余额是19500多亿美元。第二大优势，银行里我们老百姓的存钱很多，储蓄率很高，现在的储蓄大约有24万亿人民币。第三大优势，我国的城镇化现在才43%左右，基础设施需要大量的资金投入。最后一个优势，就是我们国家的政治体制是相对集权的体制。往往我们碰到难题、解决难题的时候，集权体制好决策，决策之后执行力也很大，当然调控策略也要对，但从目前来看这个方向是正确的。

国际上经济学家的主流观点认为：中国经济2008年受金融危机的影响肯定是要下调，2009年上半年的外需继续下滑，但是到2009年下半年有希望率先走出世界经济危机的阴影。总的来看，中国经济率先走出阴影的信心是很大的。作为我们，把我们的事情做好、把商业地产开发搞好，用我们的实际行动拉动内需，来推动我们国家经济尽快走出金融危机的阴影，我认为是很有意义，也是很有希望的。
大家知道，城市化进程推动商业地产的发展是一个客观规律，不是一个偶然现象，我们的城市化首先是城市经济的发展，如果城市经济不发展不可能有城市化，而城市经济的发展重点就是第二产业、第三产业，城市不会搞第一产业。其次是大量农民要进城，这些人转移到城市里来，要吃、要喝、要住、要行，所以就带来了城市功能的一系列的要求。第三，城市化还意味着整个国民的生活质量、生活水平要提高。

商业地产既是城市建设与经济发展的一个重要部分，也是为城市发展服务、为城市老百姓服务、生活服务，提高市民生活品质的一个重要方面。因此是一个互动的，既有需求，又有供应，又有市场，所以城市化才能够推动起来。例如：浙江义乌从鸡毛换糖开始，最后变成了一个国际化的小商品大都市，就是一个最好的案例。今天大家进行实地考察的崇外商圈与国瑞购物中心，也是一个研究我国城市化进程难得的实战案例。委员会将组织力量，深入研究国瑞购物中心的落成对崇外商圈以及区域经济发展的影响。

顾云昌:拉动内需的关键是城市化

顾云昌：中国房地产及住宅研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、教授

大家普遍认为中国的城市化落后于工业化。如果这个观点是对的，那么和现在的市场、和整个经济的问题就对上口了。为什么呢？因为工业化是产生投资性需求，而城市化导致的是消费性需求，而中国的问题恰恰是供大于求、产能过剩。产能过剩就要找出路，出路就是要增加消费，最终是国内的消费。

所以说，归根到底还要想办法把高端的消费品、固定资产、耐用消费品拉动起来。才能够改变我们经济的格局，解决中国经济快速发展中的问题。现在应该引导大家来购买耐用消费品，发展旅游、休闲度假等来拉动内需。实际上，拉动内需需要城市化，中国的后劲在哪里，也在城市化，改革的关键在哪里，关键就在城市化。

有人说城市化的柏油路太硬，农民扎不进去。昨天听到一个人说挣了几十万回家盖房子去，他想到赚了钱回家盖房子，没有说在城市消费。目前，我国城市居民的消费是农村居民消费的三四倍，所以这一轮的经济发展必须要加快，而且城市化需要稳固的城市化。这是我讲到城市化与商业地产这个题目时有感而发的。

关于商业地产，我很佩服王健林，他三四年前告诉我说：“我十个商业地产五个成功、五个失败。”东北男人挺直率的，失败在哪里？他是在解剖自己、贡献社会。现在王健林在做商业地产时很注重前期的市场定位、业态定位、招商融资、规划设计等方面的考虑，不是过去的先地产开发后商业，而是先商业后开发，这样就不会出问题了。

关于国瑞购物中心，我认为属于地区性的购物中心，尽管我们对面还有新世界，但是商业是一个圈的，它往往是互相影响的，是需要这样的竞争。第二，是我们的特色要找准，或者在培育过程当中我们要不断的修正，使我们的特色更加的特色，不是一锤定音、一成不变的，我相信国瑞购物中心经营者也会这么做的。第三，国瑞购物中心是自己持有，这会给经营管理带来好处，自己持有就有自主权，可以耐心地进行培育。第四是要做出服务来，不光是商家的服务，还有商家对消费者的服务。这样可以达到商业地产的最终目的，城市漂亮了，商家赚钱了，老百姓受益了，形成大家多赢的局面。

孟志军 城市化升级崇外商圈

孟志军：北京市崇文区商务局局长

城市化是现代化进程的必然阶段，根据刘易斯教授的理论，城市化是伴随着二元经济结构的转型而进行的，而我们国家目前正处在这个阶段。北京崇文区作为首都的核心区，它的使命就是提升城市的生活品质和环境质量，使这个地区更加宜商、更加宜居、更加宜民。

一方面我们要大力发展社区商业，使便利店、菜店、再生资源回收、早餐、洗衣、修理这六个方面进社区，实现一种便民、便利消费。另一方面，就是发展高端商业，以大型百货商场、品牌专卖店为主要业态形成一定的商圈，形成一定的辐射力、影响力和号召力，从而服务全市、服务全国和服务国际友人。我觉得崇外商圈近年来的发展，得益于城市化进程的推进。崇外商圈这个概念是在2008年7月2日提出的，在这之前民间有好多说法，如新世界商圈、崇文商圈等等。崇外商圈的辐射范围：南到天坛公园体育馆路；东到幸福大街、南北花园大街；西到祈年大街。

经过多年的发展，目前崇外商圈已经成熟，并正在不断完善，理由有四个：第一，有非常发达的商业设施。第二，集中了大量的商务、写字楼、酒店等设施。第三，餐饮、娱乐、休闲等商业配套比较齐全。第四，交通设施非常发达。有三条地铁线通过，2号线、5号线，以及即将开通的7号线要通过两广路，就是说许多商业实现了从地铁口步行不到10分钟便可到达。

按照规划，在今后的三到四年的时间里，崇外商圈还要发展40万平米的商业，在瓷器口东南角，新世界集团要打造一个30万平米的生态、休闲商城等。还要增加40万平米的商务设施，一个是国瑞哈德门饭店，这个是10万平米、五星级，另一个是新世界五星级饭店等；应该说这个地区的商业面积在现有相对成熟和完善的基础上翻一番，就使其更具有产业的集聚效应。

韩健徽 打造软硬件平衡发展的生态商圈

韩健徽：中国步行商业街工作委员会主任

对国瑞购物中心我一直很关注，今天在会前不仅对国瑞购物中心的周边环境看了一遍，而且还与大家一起参观考察，在北京众多的购物中心里面，国瑞购物中心从它的整个理念，包括定位、业态、结构、商业布局，包括整个商圈的成熟环境，可以用这样一句话来说“国瑞购物中心到目前为止基本上可以说是大功告成了。”

总体来看，北京的商业布局，到目前为止存在着这样的状况，叫做北重南轻、东重西轻。相对而言，北京南部的商业，特别是零售业、高端零售业相对还有很大的发展空间；西部也同样存在着这样的一些机会。一个商圈的兴起是离不开区域经济发展的，国瑞购物中心与新世界这两个巨无霸的关系我认为应该是竞合关系，既有竞争也有合作，更多的应该是一种良性互动。包括和周边原有的一些小街里老的商业，这就涉及到下一步规划的问题。作为一条商业街来讲，今后的发展趋势肯定是街区化的趋势。

从消费角度来看，我们要树立这样一个理念，今天所讲的消费已经从以往的、传统的生活必需品，发展成为了一种生活方式、发展成为了一种生活态度，也发展成为了一种生活的享受。特别是作为购物中心这种业态，我认为在这些理念上应该有深刻的理解和认识，不仅仅是到这里来买一件服装，可能还有其他方面的一些消费需求。

几年前我提出一个观点，现代商业的发展从某种意义上讲，已经从传统的便利店、商店与商店之间的竞争，发展到了商街与商街、商圈与商圈之间的竞争。20年前在北京一说买东西到那儿去，是去百货大楼，或者是去西单商场。近年来一提是王府井或是西单，不再具体提某一个店。

所以，我建议崇外商圈要打造成为一个名街、名店、名品相结合；大、中、小店相结合；商业、商务、服务相结合；市容与繁荣；交通与流通；软件与硬件平衡发展这样一个生态的商圈和品牌的商圈。

朱凌波 国瑞购物中心要淘出崇外商圈商业特质

朱凌波：中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会委员、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长

崇外商圈是北京原来传统的商圈，也是正在新兴的商圈，在整个消费者，包括行业、旅游的人群对这个商圈是很认可的，可能未来的发展模式主要还是崇文地带区域性的商业中心。

崇文区这个区域过去流失的人群和不断进入这个地区居住的人口约有40万，将来有80万的商务人群，大约有30万左右高端的居住人群，然后还有已经形成的地铁、公交系统形成一个综合性消费人群，针对这些人群，怎么能够把崇外商圈的高端消费群体留住、吸引住呢？国瑞购物中心或者说崇外商圈首先要淘出具有特质化的，崇外商圈的商业特质。

目前，崇外商圈具备这样的特点：一个是崇文的交通枢纽，公共交通为导向的交通枢纽已经形成。然后原有的新世界在北京开创24小时，尤其是节假日在当时是创了一个极限，连续70个小时营业，当时在北京的消费引起了很大的争论。但是当时没有持续下去，目前看来仅仅靠新世界百货还远远不够，国瑞购物中心的落成迎来一个很好的时机。

实际上，刚才我们看了国瑞购物中心的内部空间、通道等底子都非常好，但是怎么能够成为一个特质的、有魅力的，尤其像东方新天地、中良大悦城、华贸中心，与他们的差异化突出出来，包括品牌、客户定位，尤其是传播的定位与消费者对接上，因处于试营业期，还正处于摸索阶段。

张瑾 国瑞购物中心倡导与时尚接轨

张 瑾：北京国瑞兴业地产有限公司副总经理

国瑞购物中心总共约13万平米，地上、地下总共5层楼。它是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式娱乐消费场所。拥有国际、国内知名时尚品牌，并将中西流行时尚元素完美结合，更有H&M等北京地区鲜见的时尚先锋为代表，为京城潮人带来更多的惊喜。

国瑞美食汇也包含中西餐、甜品、快餐、私房菜，还有东南亚美食等不同餐饮文化，大大满足了区域需求，因为崇外商圈目前来说还是缺集所有餐饮为一体的购物中心、商场，像新世界、搜秀，他们的餐饮时间都已经比较长了，从十年前到现在饮食文化，国瑞购物中心的餐饮文化会带来更多的新鲜感，很多餐饮都是第一次入驻崇外商圈。

有很多人都担心国瑞购物中心的定位，是不是与新世界有一些重复。我们在前期招商的时候都考虑到与新世界的错位经营，招商品牌上的组合错位，我们招的品牌基本上都是国际二线的品牌，而且是快速时尚消费，时尚的更换频率是非常高的，是开放性模式的。可以说我们在百货、在品牌上，包括经营方式上都与新世界实行错位经营。

国瑞购物中心主要针对时尚人群，年龄大概在18—35岁之间，也可以家庭消费为主。有百老汇电影院，这是目前在亚洲最大的影线；有乐天玛特超市，而且里面还有婴幼儿的培训，如果是一家人来到购物中心，小孩子可以参加婴幼儿培训，爸爸妈妈可以享受美食、看电影、购物，倡导的是一种集购物、休闲、娱乐于一体的时尚生活消费模式。

武斌 把崇外商圈的中高端消费群体引回来

武 斌：北京国瑞兴业地产有限公司推广策划总监

目前，崇文区的两广路以北和崇外大街的城市化发展已经进入良性循环，不断完善的阶段。作为京城的老城区发展改变速度之快，让很多老百姓都非常惊讶，我认为崇外商圈已经迈进了高端消费群体。我们的调查发现，2005年下半年崇文区的住宅均价已经超过了一万元，目前已经有一部分高端消费群体，但有很大的分流，有的去了西面的大悦城、搜购，北面像东方广场，东面的星光天地，这些百货和购物中心被列为中高端业态。这部分群体他们非常追求注重生活品质，强调体验式、互动式的生活方式；强调家庭化的消费方式，并非是目的性消费。

我们知道哈德门拆迁项目，将来规划成国瑞城的一个超六星级的酒店项目，我们希望实现三级跳，即从传统的百货业到休闲的一站式购物中心的发展，再到国瑞酒店的奢华型商业物业的发展，是一个完美的过渡，这个过渡需要一定的时间，是一个需要大家共同努力的过程。

我们相信随着百姓消费力的快速增长，激活了各种商业业态，以及业种的增加和完善，而国瑞购物中心的推出，将提升崇外商圈的商业与消费品位，最大限度的吸引崇外商圈的高端消费群体。

毛剑瑛 智能化提升商业地产价值

毛剑瑛：住房和城乡建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、教授级高工

我更多的是关心智能化，因为我这几年一直在做建筑智能化。建筑智能化在表面上是看不出来的。前年我看了欧洲一个最大的超市——英国蓝水购物中心。里面的智能化我们做了很仔细的考察，当然我也了解了中国的购物中心基本上不做智能化，因为需要成本。实际上这个成本的投入和回报是成比例的，就是智能化的投入，并不是投入就不见回报。
我举个例子：比如暖风、空调，有人没人的时候都要开放，这对能源就造成很大的浪费，如果能够把业态用人流检测中心的数据，我们对暖风空调的控制能够集成起来进行智能化调节，这样可以节省电费，照明也是一样。因为购物中心是需要商家或者你们自己买单，这就关系到成本问题。还有这么大的一个商场需要销售，那么多POS机需不需要联网，需要额度有一定的控制，我在国外看到都有联网、都是透明的。

可以说，智能化对于一个现代化的购物中心十分重要。这个重要性既表现在你平常的商业服务需要，还表现在你要积累很多资料、信息以后如何改进你的经商行为、改进你的经营思路等等。

王泰 国瑞购物中心所处的地段十分优越

王 泰：北京纸老虎文化交流有限公司资深总监

纸老虎在北京有三家大型的文化休闲广场，金源店、回龙观的时代购物中心、龙德广场三家独立店，表现最好是金源店。今天又看了国瑞购物中心这个项目，舒适度我感觉是最舒服的，人在地下三层，由于有中庭挑空的设计，没有什么压抑的感觉。

关于品类组合我认为大的购物中心无主力不稳，无主力不活。主力店的配置一般有超市聚集客流，非常明显，天天要来，人流量非常大。还有现在以院线为龙头的文化消费，文化消费广场紧追院线，院线也非常希望我们的业态紧追他。最近我们开始差异化、错位化经营，整合了众多媒体共同参与，比方说电视台、电台、报纸、杂志、网站，作为一个文化搭台、经济唱戏。

购物中心的品牌往往需要一些商业的推动，不断的利用客流来拉动，我们常年跟100多家出版社做特价书的推动，国瑞购物中心的中庭很容易组织活动，伸缩自由度也是非常好的，今年前一阵子与国瑞购物中心贸易部在一层中庭做了一个展示活动，非常成功。

今天来到这里，我觉得纸老虎还是有机会的，或者是以“纸老虎精品书店”的模式来进入。对于一个面积达13万平米的购物中心，提供“书店业态”的服务还是很有必要的，就看国瑞购物中心这方面是怎么样的一个取舍和平衡，希望我们会有后续跟进的机会和可能。

高洁 商业地产要适应国民消费理念的变化

高 洁：国瑞购物中心执行总经理

商业其实就是为老百姓服务，为他们的生活服务、为他们提高生活质量服务。消费者在想什么，要求什么，我们对不上号就发生了大的问题。

我们原来到商场里买东西，就是油盐酱醋、穿的、吃的去了就买、买完就走，但是现在很多人已经不是这样，把进购物中心作为他的一种生活方式、一种生活情趣，甚至一种生活享受，在国外的shopping mall里面真的什么都有，连带着孩子逛商场婴儿车都给准备好，如果没人看，还有人帮你看，就是人们的消费观念有这样的变化。崇外商圈已经十分成熟，新世界开业十年了，已经培养了比较忠实的购物群体，大家已经习惯到崇文门来购物，国瑞购物中心的落成是对崇外商圈商业功能的一个完善与升级，因此，我们在运营管理时只有不断适应消费者消费理念的变化，才能立于不败之地。

关于崇外商圈的建设，交通设施的快速立体规划，以及崇外商圈的主力的商业项目，除了国瑞购物中心以外，还有新世界百货、搜秀城。这三大商业的联动，目前的距离正在不断的缩小。包括地下通道，崇外大街新世界和国瑞城的联通，这个通道完成之后从新世界直接到国瑞城的地下一层。还有包括地铁线路的联通，目前地铁5号线的联通口，也将直接通往国瑞购物中心，这样节省了老百姓的消费动向和消费时间。还有在地下二层快乐驿站，也是和后面的乐天玛特超市直接联通，与国瑞的商业街、底商直接有一个很好的联动，出去就是花市商业街。这将使老百姓生活、消费更加的便捷、通畅。