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中国城市化进程战略模式研讨峰会——城市化进程中的奥北区域
作者:顾晴   来源:城市化杂志    时间:2008-05-14

论坛嘉宾:
顾云昌 中国住宅研究会副会长、秘书长、建设部住房政策专家委员会副主任、教授
朱凌波 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任、秘书长
翟宝辉 建设部政策研究中心城乡规划处处长
毛剑瑛 建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工
李津逵 综合开发研究院(中国深圳)主任研究员
陈国强 北京大学房地产研究所所长、博士
王 杰 龙德置地有限公司总经理
刘文斌 安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑
蔡义鸿 中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长

2008北京奥运会,让中国成为世界瞩目的焦点!世界看中国,中国看北京,北京看奥运,奥运看奥北!
为向世人展示中国改革开放30年来的成就,主办城市北京借奥运之机,加大了对整个城市的改造力度,城市基础设施水平和现代化水平大幅提高。中心城区面貌焕然一新的同时,郊区的建设步伐明显加快,城市功能进一步完善。
以奥北地区为例,由于该区邻近奥运场馆,在奥运经济的带动下,不仅产生了“奥北”这一名称,其城市化进程大大加速。一个不争的事实是,这个曾经因为同时拥有天通苑和回龙观两个大型居住社区,缺少相关配套设施,被人们称之为睡城的地区,已明显感觉不到城乡差别:高楼大厦平地而起,商业设施鳞次栉比,城市轨道穿城而过……

那么,在北京这个大都市的发育过程中,有没有可能走出一个独特的发展模式?有社会责任感的企业可以为社会做什么?4月21日,中国城市化进程战略模式研讨峰会在北京国际会议中心举行,与会嘉宾聚焦城市化进程中的奥北区域展开了深入研讨。

中国的城市化要走“修正主义”

胡锦涛总书记说“世界上没有一个放之四海皆准的发展模式”,中国有自己的发展模式。关于中国的城市化发展模式,与会嘉宾展开了热烈的讨论。由于中国正处于快速城市化阶段,专家们特别强调了“我国的城市化一定要根据各地实际,在前进中修正错误。”

顾云昌:城市化可以“补课”

我认为,城市化要解决好三个问题。首先是城与市。城市不仅要有城,还要有市场,这是最古老、原始的城市起源。但在城市化快速发展的过程中,我们往往忘记了城市的基本要素,出现了卧城等大量案例。

其次是好与差。好的城市化要做到人与人、人与自然的和谐,这样,城市才有活力,才能够可持续发展。但现在,人类不是在继承父辈的地球,而是在侵占子孙的地球,过度开发造成了资源浪费、环境破坏,城市发展不可持续。我们需要的是一个资源节约型、环境友好型的城市化。

第三是先与后。我们从计划经济走向市场经济。现在看来,市场经济这条路是非走不可的,我们正在补市场经济的课。从这个意义上看,由于规划强调功能分区产生了亦庄、方庄、望京等功能相对独立的区域,产生配套不完善等问题。但要看到,住宅的大量建设目的是为了改善人们的住房条件,虽然规划跟不上开发引发了一系列问题。这却给我们留下很大的发展空间。

李津逵:城市需要在发育中成长

北京是一个工商文明积淀并不深厚的城市,是中国的传统封建城市。奥北30年前是农村、20年前叫城乡结合部、10年前规划建设卧城,两年前轻轨通了,一年前又出现了供我们享受城市文明的城市综合体。也就是说,北京这个大城市处在不断的发育过程中,今天,我们看到,在不断地发育和成长过程中,它越来越像一个城市。

城市是创造着人类文明最前沿的、最新的价值和价值观的地方。但是,城市不仅仅有经济的发展,还要有社会的建设。在经济发展中,政府和企业是发动机,社会建设的发动机不再是政府和企业了,是公民社会。因为我们关心共同身处的城市,不断改进它。在这种情况下,大家要怀着一种感恩之心。就像王杰总经理所说,我们是学生,仅仅做了一点点事情。

毛剑瑛:城市规划应放在首位

城市化进程中,规划应放在首位考虑。无论是从人力、物力,还是环境保护等诸方面看,这都将是最大的节约。美国在修建公路时就把水、电、气、通信等所有的基础设施都安装到位,沿线居民随时可以方便地接通,省却了城市发展中的许多问题。这样做尽管前期建设成本多一些,但从长远看,从整个使用的生命周期来看,总投资是节省的,而且使各方受益。

奥北地区的城市化发展具有中国特色,这个地区目前居住人口达到100万左右,在国外相当于一个大、中等城市。由于前期规划不够完善,初期给居住的居民带来了很多生活的不便。城铁13号线和5号线的开通缓解了该地区的交通问题。龙德置地有限公司具有眼光和智慧,他们抓住了这个商机,既为百姓解决了购物难的问题,又获得了丰厚的经济效益。应该说百姓的满意,是开发商最大的成功。

从这个案例中,我们看到了中国特色的城市化进程,但也为我们新城建设提供了宝贵经验和教训,因为北京还有不少这样的“城中城”。我们是否应该加强和完善城市建设的前期规划,使第一批居民能够生活方便。但每个规划都不可能做到尽善尽美,在建设的过程中可以不断地去修正,进行合理的更新,这是开发商的商机,也是百姓所希望的。

翟宝辉:城市化是基础设施和公共服务的均等化

中国经济发展到今天,正面临着两个“期”,一个是经济快速发展期,另一个就是危机凸显期。这是从国际、国内大量的实践中总结出来的。这同样适用于中国的城市发展,就是说,快速发展期和危机凸显期同样存在于中国城市化的进程中。

从城市的发展轨迹中,我们看到,它有推动力和制动力,推动力来源于对经济发展和物质财富的追求,制动力来自于对健康和精神财富的关切,双方共同作用的结果产生了城市的文明。因此,城市化也是有质与量的内涵的。“十七大”报告用经典的语言告诉我们,城市化应该是公共服务的均等化。如果将这个概念延伸到城市化的过程中,就应该是基础设施和公共服务的均等化。美国在公共服务和基础设施方面的做法已经证明了这一点。任何人无论在什么地点,只要打一个电话,水、电、气等等都可以接通。如果我们也能做到这一点,就没有必要让13亿人大挪移,而且可以节省后期的各项投入。而这正是我们郊区化与城市化交织时产生的矛盾。

朱凌波:和谐不仅存在于社会结构,还有精神层面

中国城市化推进的过程中,今天谈到补课模式,是值得探讨的。在中国一线城市的发展过程中,最早以深圳、广州、上海、北京依托香港模式发展,是城市外扩和郊区化的过程,包括广州华南块和北京天通苑、回龙观等大盘模式,这中间都有城乡二元化的问题。

农民要进城、市民要出城,追求城市化进程和追求科技化、追求自然宜居生活同等重要。我认为,和谐社会的建设不仅存在于社会结构,还有精神层面,这也是最终解决城市化困境和出路的问题。

城市化的核心意义是什么?是进步、高科技,还是时尚和国际化?我想,很重要的元素是传统、自然、文化的积淀,包括精神跟物质找到很好的和谐。现在,我们在追求物质的过程中面临精神困境和宗教困境的重要问题。我们这一代人,包括下一代人,不但透支了生态,透支了能源,透支了对大自然美好生活的记忆,同时物化的生活也使我们的精神面临着困境。

陈国强:北京“摊大饼”模式正在改变

好的城市化应该是符合中国国情的、或者符合北京市市情的、可持续的、较好实现人与自然和谐发展的城市化。作为居住在北京北部的居民,我对北部城市的变化有很多亲身感受。我认为,奥北是探讨北京城市化模式的一个很好的切入点。

说到北京的城市发展,或者说北京的城市化,很自然地会想到“摊大饼”。它形象地描述了北京的城市发展,反映在城市从二环扩张到三、四、五环,这在城市化发展里属于一种特殊形式。

透过龙德广场这个项目,我们看到,在原有“摊大饼”的城市发展模式之外,企业在做一个非常有意义的探索。城市“摊大饼”的模式正在改变。

王杰:城市开发要给城市注入新鲜血液

城市化进程,不仅仅是大量的农民进城,而且关系到如何解决农民进城所带来的各种问题。在北京的城市改造中,我们发现,在农民进城的同时,农村演变城市也是城市化需要解决的问题。
一般来说,开商比较注重项目的规划和建设,但很少注重教育、医疗、商业等配套建设,而这些恰恰是有效组成城市的基本元素。

龙德所在的东小口镇,就是一个典型的城乡结合部。在政府搭台企业唱戏的过程中,这个地区有很多值得城市化研讨和论证的东西。龙德置地在开发过程中,希望给天通苑这个睡城注入新鲜血液,让它变成一个真正的城市,让当地居民不用再去城里消费、购物,节省人们的时间成本、能源成本,提高人们的生活水平。

城市化给企业带来巨大商机

论坛上,嘉宾们认为,虽然城市化的快速发展给城市留下许多遗憾,但缺憾的城市规划也为有眼光的开发商提供了巨大商机。

顾云昌:企业要成为“及时雨”

龙德广场就好象春天里下了一场及时雨,给房地产找到商机提供了很好的案例。从这个意义上讲,我们在房地产的发展和观望、布局中,还有许许多多的空间需要填补,还有许许多多的商机需要去寻找。因为我们需要人与自然和谐的城市发展模式,需要配套齐全的区域发展模式,需要合理的商业化模式。希望更多的开发商能够为中国城市化的健康发展多作贡献,将“及时雨”下到各个社区。

同时也要看到,刚刚过去的冬天下了一场暴风雪,虽然我们需要雪,但太大了,就泛滥了。所以,在城市化发展过程中,我们需要春雨,而不是暴风雪。在城市建设中,减少项目决策失误带来的巨大损失,可能是最大的节约。

翟宝辉:规划调试创造商机

龙德广场所处区域原来是旧村改造项目,只要通了上水、修了马路、再建个公厕就可以了。在奥运经济的带动下,这里演变成了周边100万左右人口的大城市了。

在英文里,计划译为plan,规划译为planning。这说明,规划是个动态的过程,出现错误的时候可以改正,当有发展需求的时候可以去改善。正是因为规划,或者说管理动态的过程、调试的过程才创造了机会。

我认为,龙德置地的做法体现了全心全意为人民服务的理念,他们研究人们需要什么服务,然后去追逐这个服务,抓住这个服务。所以,全心全意为人民服务应该仍然是我们这一代人要为之奋斗的。

陈国强:局部失误提供商机

就奥北医疗设施方面的商机,目前北七家镇有王府中西结合医院,是个三甲医院,今年上半年就可以投入运营。这也印证了,在城市发展过程中,虽然出现了阶段性的失误或者局部的失误,恰恰是这种失误,给有眼光和运营能力的企业提供了发展的商机。

我想,龙德广场项目就是这样的案例。希望将来有更多有责任感的、有眼光的、有资源整合能力和消化运营能力的企业,提供更多这方面的案例。

王杰:企业要保证城市化的“海平面不降低”

北京城市化进程,这个话题非常大。作为企业,我们兢兢业业,如履薄冰,注意每一个细节,每迈出一步之前,要为这一步的代价和决策想得很细,这样才能迈得对。应该说我们是大海里的一滴水,作用就是保持海平面不下降,这是负责任的企业应该做的事情。

作为开发商,在市场出现稀缺资源的时候,要“抓住商机、准确定位,科学布局、坚定不移”,找到市场突破口、找到非同质化竞争的产品献给社会,这样才会给市长少带来麻烦。这也是我们34万平米的项目分成商业和精品小户型两期开发的根本原因。

我们抓住了机会,是城市化进程的受益者,但在受益之前,应该是城市化的推动者。我们是冒着市场的风险推动城市化这项事业。总之,城市化进程是给城市所有居民带来了好处。

蔡义鸿:商机是给有眼光、有胆识的企业准备的

中国的城市化和以美国为首的信息化,是关系到21世纪的两件大事。据测算,中国的城市化率每递增1%,就会有大概1400万左右的农村人口进城。这个数字给政府、企业家、老百姓提供了史无前例的机会。

城市规划是在一张白纸上画画,中国的企业家要能从中找到巨大商机。在新城建设的过程中,一个商业的形成或者说一个综合体的形成,人气、位置都很重要。龙德置地抓住了区域庞大的人气,交通也很便利,很有眼光。此外,这个企业很有胆识,体现在抓住商机的同时,坚持物业长期持有,这让他们得到了利益最大化。而这是合情合理的,因为他们解决了当地居民的生活、文化休闲等问题。

龙德置地的做法给世界、中国、北京的城市化提供了一个很好的借鉴。它的出现,给奥北地区带来了快乐,让我们感受到了快乐的城市化。现在,这个地区还比较缺少文化教育、医疗卫生等设施。相信,这中间会有很多商机。

为解决郊区城市化提供新模式

2007年,房地产界曾经为400多万商业地产放量为之担忧。然而,龙德广场一站式消费购物中心的开业,不仅吸引了国际商业巨头的注意,也让人们看到了久违的火爆现象。仅以家乐福为例,开业至今,日销售额过百万,远远超过了预期的日销售额70万,预计三年的培育期为零,超过了预期的1.3到1.5倍!那么,在郊区城市化进程中,城市综合体能够起到什么作用?

朱凌波:城市综合体激活新城区

龙德广场在城市外扩郊区化过程中,作为激活一个为解决居民生活方式的一站式购物中心MALL,或者叫城市综合体,会在未来中国城市化进程中起到激活新城区的关键作用。

由于城市化带来了包括新城区的组建,人口、文明、年龄的不同组合,怎么形成新的文化?我认为,这给中国带来了解决物质文明的问题。

实际上,我们追求的都市化有丰富的元素,城市综合体作为一个新兴业态,使配套、工作、生活、商业、教育、娱乐、休闲、自然能够达到一体,为人们工作之余提供了夜生活、周末生活、假日生活最好的综合场所,使人的精神、物质、承受的高度压力、以及对城市和现代物质的焦灼得到很好的缓冲,同时在回归现代文明、回归自然、回归家庭休闲的过程中,重新变成健康的人、找回健康的生活方式。

在中国城市化加速发展的今天,希望城市综合体不仅是一个商业形态,更作为一种生活方式,甚至作为一种文化精神方式,在中国人民追求现代化、物质化的过程中,提供更平衡、更和谐、更健康的生活方式。

顾云昌:龙德广场是城市不可缺少的“调料”

生活除了追求方便、舒适、和谐,还应该是丰富多彩、多种多样的。新城既要有生活,也要有生产,还要有生态。城市“摊大饼”的发展模式在实践中证明是不可行的,那么,我们能否采用“饺子”模式让城市在发展的过程中有各种不同的“味道”呢?我认为,“饺子”模式之所以比“大饼”模式好,是因为,饺子里面包含更丰富的材料,龙德广场就是其中不可缺少的“调料”,否则,“饺子”吃起来不香。

陈国强:龙德广场为睡城纠偏提供思路

在北京市“两轴两带多中心”南北轴线这个未来城市发展的框架里,龙德广场处在往北延伸的关键点上,目前项目的成功运营,与其说在探索,不如说是为城市发展提供了一个新思路或者新模式,也表明“摊大饼”的城市发展模式正在发生变化。

就是说,在城市发展的轴线上,通过增加城市重要的资源聚集点,由点带动整个区域价值的提升。我想,龙德广场已经让我们感受到了这一点,相信它的真正价值在未来十年、二十年,或者更长的时间里会充分体现出来。这个项目在解决北京城市发展中出现的睡城现象,或者说观察未来睡城现象有没有可能通过适当的方式来对它进行纠偏、补课,提供了非常好的案例。
 

现场互动

嘉宾的精彩演讲,主持人的专业独到,让论坛气氛紧张而又热烈。一番“洗脑”之后,来自京城的各个媒体争先恐后地向与会嘉宾提出自己的疑问。嘉宾们的回答赢来阵阵掌声。

记者:在中国城市化发展中,北京提出了“两轴两带多中心”的城市发展模式。那么,在未来的发展中,多中心和城市中心的关系是什么?

顾云昌::多中心、或者说城市群,都是全世界城市化、模式化当中的一种。城市“摊大饼”的发展形式不利于城市发展,但多中心是很有利于城市发展的,所以,“饺子”的形式比“大饼”好。北京也是一样。
城市,除了生活、生产,还要有生态。我希望这种多中心的模式,也不是一成不变的,而是动态的。北京对城市的思考在变化,发展模式也在变化。我还是引用胡锦涛总书记的话,“世界上没有放之四海皆准的模式,也没有永远不变的模式”。

记者:请问翟宝辉处长,您如何看待城市化进程中政府和企业的关系?

翟宝辉::在市场里,企业是主体,因为它要提供产品和服务,满足追求利润的需求。而市长应该起到一个市场没有办法做到公正的那部分,或者说弥补效率不够高的部分。过去是市长取代了市场做决定,这很容易出问题。虽然市长也有科学化的程序,但最后常常是拍脑袋。龙德的例子说明,企业在做项目的时候,会为如何节约一分钱,如何挣到更多的钱,把所有项目相关者都研究遍,而市长在做决策的时候未必会这样。
还有一个现象,就是真正决策的那个人未必是这个项目的专家。要想改变现在决策频频失误的局面,唯一的办法就是规划师、建筑师踢开市长去做市场,把市场的力量、把知识界的力量结合在一起去改变现状。彼得堡就是这样例子。

记者:龙德广场是借奥北区域发展的东风找到的商机,而且是在政府前期规划有失误的情况下后期发展起来的。请问,后奥运时代开发商如何寻找这样的机会?

朱凌波::龙德广场确实是一个市场促发的结果。由于政府事先没有做相关的公共设施配套,天通苑作为纯居住的生活区,曾经是北京大型住宅区里问题最多的,尤其是交通。龙德置地抓住了这个机会,迎合了市场需求。
城市化进程中,除了市场和市长,还有一个重要因素,就是消费者。因为没有人的需求,没有人的需求不断升级,就没有市场的机会,也没有开发商的机会。今天,我认为开发商对城市命脉的把握,包括后奥运时代对所有综合要素的把握,是大家逼着他们承担这个责任,在经历了20多年的原始积累,这一代开发商普遍有一种草根性,他们大多当年大学毕业,每月挣50块钱左右。由于多年追求高度功利化,这一代人开始对历史和童年所有关联生活怀旧,这是他们诞生责任的最重要的心理渊源。

记者:今天我们探讨的是中国城市化战略模式的问题,请王杰总经理谈谈,龙德项目在推进奥北区域城市化进程中的模式是什么?这种模式有什么借鉴作用?

王杰:如果和奥北地区1600万平方米的建筑面积和56个开发项目,还有20几个别墅区相比,我们的项目规模只有34万平米,不值一提,关键是性质。在这个地区缺乏这种产品的时候,我们把它送到了家门口,解决了人们消费、购物、休闲、娱乐等各方面需求。
作为开发商,我们抓住了市场需求的商机,使这个原来不像城市的睡城,有点像城市了。我们只起了一点点的作用,它还需要交通、医院、幼儿园、学校等诸多因素去进一步完善。目前,城轨、公交等交通设施的改善,给这个地区注入了血液。其他设施还需要政府和开发商一起合建,让奥北更像一个城市。

 
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指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会
    中华人民共和国国土资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会

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2020-04-01 00:40