拆迁补偿取得突破

　　新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》自今年1月29日向社会公开征求意见后，罕见关于其进展的消息。据昨日《法制日报》报道，征集意见后，相关立法部门召开了几十场论证会、咨询会、座谈会等，仅参与的专家学者、实际工作者，就广泛涉及法律、经济、规划、土地、评估等领域，有近千人之多，征集的书面意见前后更是高达近万份。

　　据悉，新版草案经反复酝酿修改多次已较成熟，其亮点有“补偿市场化人性化”、“房屋征收实施机构不得以营利为目的”等体现。有专家透露，与今年初公布的征求意见稿相比，在拆迁补偿、公共利益界定、征收程序以及强制搬迁等方面，均有突破性进展。

　　拆迁强调司法程序

　　昨天，多次参与新拆迁条例讨论的中国政法大学法学院院长薛刚凌教授说，新版草案大体上倾向于去掉行政强拆，要用强拆时走司法程序。此前，北京大学法学院副院长、曾向全国人大常委会上书的沈岿教授接受《法制日报》记者采访时证实，新版草案拿掉了行政强拆。

　　不过对于新拆迁条例何时能出台，接受采访的北大法学院教授王锡锌、姜明安，中国政法大学教授薛刚凌均称不知情。

　　沈岿在接受《法制日报》记者采访时说，“新拆迁条例可能再次征求意见，也可能直接公布。就一个条例，如果两次征求意见，那将是史无前例的。如果直接公布，那一定要充分说明理由，解惑释疑，公开立法意见取舍原因。总之，新拆迁条例应尽快出台，并公开说明理由。”

　　王锡锌说，新拆迁条例拖得时间太长，后期的信息开放不足。在长期的等待中，会产生焦虑。最终，很可能出现新条例与民众期待有较大落差的结果，这是一个挑战。

　　新拆迁条例大事记

　　☆2009年12月7日北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建议对《拆迁条例》进行审查。

　　☆2009年12月16日国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者(其中陈端洪因事先安排有事而未出席)在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。

　　☆2009年12月29日全国人大法工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。

　　☆2010年1月29日《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》向社会公开征求意见。

　　■焦点1

　　“行政拆迁”拟废除

　　取消行政强拆，要用强拆时走司法程序。

　　>>现状

　　根据现行《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服，可向法院起诉。

　　被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁。

　　在实际操作中，经常是当地政府组织城管、公安等多个部门人员到场。多数情况下，由拆迁公司人员对建筑实施拆除。

　　>>解读

　　政府不能既当裁判员又当运动员

　　法学学者姜明安教授说，按照现行规定，由政府部门责成有关部门做的强拆就是行政强拆。发放拆迁许可证的是有关行政部门，可以裁决是否强拆的也是有关行政部门，“既当裁判员，又当运动员”，很不合理。

　　法院不是房屋征收的当事人，立场相对中立、超脱，申请法院执行程序也更严格。有专家分析，取消行政强拆，客观上会使政府尽量减少申请强制拆迁，努力与被征收人达成补偿协议，最大程度地维护了被征收人的利益，在理论上降低了暴力拆迁的发生几率。

　　薛刚凌说，腾退拆迁涉及到多元利益。比如，有时候要90%的人都同意拆迁了，还有10%的人不同意，那拆还是不拆呢？是哪怕还有一个人不同意，就不能拆迁吗？在实际工作中，也存在被拆迁户漫天要价的情况。尤其是在涉及公共利益的时候，强拆还是有存在必要的，但要注意方式。

　　姜明安说，取消行政强拆，只能由法院裁决是一种回归，本来所有的强制行为都应该由法院裁决，这是一种应该有的平衡。在整个强拆过程中，法院的监督也很重要，尽量避免问题的发生。

　　>>建议

　　培训强拆执行员很重要

　　近年来，强制拆迁，包括行政强制拆迁数量不少，其中发生多起恶性事件。

　　多次参与新拆迁条例讨论的薛刚凌教授认为，很多恶性事件都是在强拆执行过程中产生的。当前，培训一批受过严格训练的强拆执行员很重要，制定一套强拆的程序、规范，保证强拆时不出危险。而此前的新拆迁条例草案公示版明确规定，强制拆迁严禁采取断水、断电、断气、断路等方式，逼迫被征收人搬迁。

　　■焦点2

　　草案

　　拆迁补偿强调个人需求

　　房屋征收补偿，包括被征收房屋价值的补偿以及搬迁、临时安置和停产停业的损失，对被征收房屋的补偿不得低于类似房地产市场价格。

　　>>现状

　　当前，拆迁补偿标准虽然公示，但存在很大的议价空间。同一地段的最终补偿款可能差别较大，也不会公开。

　　由于不透明，部分被拆迁人心存疑虑，互相攀比，担心吃亏，导致拆迁拖延，影响工程进度。

　　>>解读

　　拆迁补偿更加清晰公开

　　薛刚凌说，新版草案不光在补偿数额上，在补偿方式上也强调可选择的灵活多样，比如提供产权置换、回迁，“总体感觉草案比较强调补偿的人性化，满足个人需求。”

　　看过新版草案的中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强接受《法制日报》记者采访时说，补偿问题比年初的征求意见稿写得清楚多了。老百姓能很清楚地知道，哪种情况应得到补偿，哪种情况不应得到补偿。

　　据介绍，新版草案坚持公平补偿，不让为公共利益做出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏，而且还要居住条件有改善，生活水平不降低。

　　“还有，住房条件很差的被征收人，除了按规定给予补偿外，住房保障还可优先安排，不用再排队等候；强拆之前，货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房必须到位。另外，草案要求补偿一律公开，这样可以打消大家互相猜疑、攀比心理。”柴强说。

　　就补偿问题，有专家认为，相关条款间透着一种意会的表达，即政府不会因为被征收人无正当理由一味拖延而给予更高的补偿，也不会因为被征收人不配合征收而故意压低补偿。

　　违法建筑是否给予补偿，争议也较大。新版草案提出不搞一刀切。确认不应补偿的违法建筑，尤其是公告征收范围之后新建、扩建、改建的房屋，不予补偿。

　　■焦点3

　　拆迁许可证将成为历史

　　草案明确实施征收和

　　补偿的主体只有一个，就是政府。今后不允许开发商或者拆迁公司参与搬迁，这意味着以后拆迁许可证将彻底退出历史舞台。

　　>>现状

　　按照现行的制度设计，政府是作为中间人，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润最大化，往往尽可能压缩拆迁补偿，加快拆迁进度，致使部分地区恶性事件时有发生。

　　>>解读

　　征收机构禁营利

　　北大法学院教授王锡锌说，先确立政府在征收补偿中的主体地位，才算理顺腾退拆迁中的关系。

　　明确政府征收，是对现行操作的彻底颠覆。薛刚凌说，这就把政府推到了前台。“征收的具体实施，实际是行政职能的延伸，因此这一机构应该是事业编制，不得以营利为目的。对具体实施单位的征收与补偿行为，房屋征收部门应承担相应的法律责任。”

　　据悉，新版草案还明确了房屋征收部门可以委托有关单位承担具体工作，如入户调查、与被征收人谈判等，但该单位不得以营利为目的。