统计局撰文反驳楼市万亿销售额注水
　　　

　　　

2009年07月07日 来源： 每日经济新闻
　　　　

　　　

分析师：

　　　

前5月销售仅3000亿左右

　　　

此前，统计局公布1～5月全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。房地产开发企业本年资金来源17523亿元，个人按揭贷款1983亿元。

　　　

随后，著名房产分析师陈真诚提出，由于一手房和二手房，普通住宅和非普通住宅，商业地产和写字楼的首付比例不一样，因此，取平均值，用按揭贷款数据除以0.7，基本上可得出，1～5月，全国房地产通过按揭销售的房地产实际总量可能约为2832.86亿元。而这与统计局公布的1～5月全国商品房销售额11389亿元相差很大。

　　　

陈真诚进一步认为，这是地方政府数据统计有水分的结果；相较于地方政府的数据，银行的数据相对可靠。换言之，目前房地产市场的商品房实际销售量实很可能只有3000亿元左右。

　　　

统计局发文：

　　　

对方分析很不科学

　　　

就在上周五，统计局发布署名为郭同欣的文章，称使用房地产开发企业资金来源中按揭贷款除以0.7，简单地推算出“商品房销售额”，并以此否定统计局的商品房销售数据，“是很不科学的”。

　　　

该文首先指出商品房销售额不完全由按揭贷款决定，我国居民平均实际首付款比例可能会远远高于规定的比例。

　　　

其次，按揭贷款主要用于购买普通商品住宅，因此用整个房地产开发企业的销售额与主要用于住宅销售的个人按揭贷款做比较是不科学的。同时，房地产开发企业资金来源中的按揭贷款一般小于商业银行发放给购房者的按揭贷款数量。

　　　

另外，近几年按揭贷款占商品房销售额和企业资金来源的比率是相对稳定的。如果今年1～5月份的商品房销售统计数据有造假嫌疑，那么销售火爆的2006年和2007年的商品房销售也是不正确的。

　　　

并且，如果1～5月我国商品房销售额只有2832亿元，如果按照每平方米均价5000元计算，每套房子100平方米计算，每月每省(市)只销售3660套住房。这样的结论也是难以置信的。

　　　

该文强调，统计局现行商品房销售统计是对8万多家房地产开发企业按月调查的结果，其中有7000多家企业是通过网络直接上报国家统计局。

　　　

分析师回击：

　　　

“数据回暖”另有原因

　　　

陈真诚昨天对《每日经济新闻》回应称，首先今年的住宅房地产销售中，主要是首付20%的销售，很少达到30%及以上的，因此按揭贷款数据除以0.7有其科学性。

　　　

其次，商业营业用房和办公楼的按揭贷款比例是一样的。这种情况，在全国基本上是一样的，是银行规定，足以说明“一般情况下，商业营业用房和办公楼的购买无法通过个人按揭贷款来取得”之说是不真实的。

　　　

而且，房地产开发企业资金来源中的按揭贷款一般小于商业银行发放给购房者的按揭贷款数量，“但这个量很有限。总体来看，目前房地产市场的商品房销售量，应该远远没有11389亿元。因为，11389亿元与2832.86亿元之间的差距实在太大了。”即便再进行修正，也难以抹平之间存在的天量差距。

　　　

陈真诚再次表示，在一些地区，房地产的实际销售形势并没有统计数据所表现的那样乐观。目前的房地产，客观上一定程度上是“数据回暖”。而“数据回暖”的原因，很可能是数据造假的结果。